树众•房产|本可售出更高价格房屋却被中介员工低价“截胡”,居间方是否应退还中介服务费及咨询费并赔偿出卖人损失?

陕西树众律师事务所2019-05-26 02:12:44

【关键词】

居间合同  如实报告义务 业务经手人 税费  恶意串通  欺诈 连带责任  自认  交易成本


【要点提示】

本可售出更高价格房屋却被中介员工低价“截胡”,居间方是否应退还中介服务费及咨询费并赔偿出卖人损失?关键在于判定居间方在履行与纪某订立的居间合同的过程中,是否履行了如实报告义务?在在先购买人否认其曾向中介公司表示过不愿意购买涉案房屋,中介公司又未能提供其他有效证据证明的情况下,应承担举证不能的法律后果,认定其未履行如实报告义务,须承担相应法律责任。


【当事人信息】

原告:纪某(出卖人、上诉人)    

被告1:某房产中介公司(被上诉人)

被告2:谭某(被告1业务员、房屋买受人、被上诉人)

第三人:李某(原房屋购买要约人、后房屋买受人)

【案情简介】

2010年3月10日,纪某口头委托某房产中介公司出售茂名市某房屋,并向该公司支付4200元中介服务费及咨询费。4月10日,李某作为委托人与某房产中介公司作为受托人签订《购房要约发出委托书》,主要内容:一、委托人确认以下列要约条件为准发出要约:总楼价:人民币660400元;交易税费:卖方支付;二、委托人同意在签订本委托书时支付20000元作为购房订金交受托人保管。..若受托人在2010年4月17日前未能与卖方就以上要约条件达成协议并取得卖方承诺,代保管的购房订金应无息退还委托人。委托书签订当天,李某向某房产中介公司支付购房定金20000元。该次业务的经手人是谭某。2010年5月31日,纪某作为卖方、谭某作为买方、某房产中介公司作为经纪方共同签订《房屋买卖合约》,约定纪某将房屋以538800元的总价款卖给谭某,该次交易产生的一切税费由谭某承担(相关税费最终共计57369.9元)。

2010年8月19日,李某报案称谭某构成诈骗罪,但未予立案。 

2010年12月22日,纪某作为甲方(卖方)与李某作为乙方(买方)签订《房屋买卖合同》,合同约定纪某将房屋以630000元转让给李某,办理过户手续所需的一切费用(含甲乙双方的税费)由李某全部负责。

2011年谭某向原审法院提起诉讼,请求判决纪某按《房屋买卖合约》的约定将该房的产权手续转到谭某名下。该案一审败诉(诉请被判驳回),二审胜诉(判决过户)。纪某又以某房产中介公司与谭某相互串通,采取欺骗手段骗其签订涉案《房屋买卖合约》的问题向省院申请再审,再审法院审查后裁定对于纪某提出的该主张不予支持。

2012年3月2日,李某提起诉讼,请求法院判令解除双方签订的《房屋买卖合同》,纪某退还所收取的购房款并按合同约定赔偿,最终双方调解结案,解除《房屋买卖合同》,纪某一次性退还所收取的购房款36万元,并一次性支付7000元给李某作为解约相关费用。

2012年3月23日,李某出具一份《证明》给纪某,主要内容:...交款后,我提出要见房主,向房主交首期款、签《房屋买卖合同》时,谭某告知我该房主不卖此房了。后来本人多次找某房产中介公司及谭某,希望通过他们购买,但某房产中介公司及谭某多次告诉本人房主决定不卖房...。纪某向法院递交《辩论意见书》,并在该意见书中确认:... 2010年4月15日,谭某将李某欲买房信息告知纪某,并通知纪某办理相关委托手续,约一个月以后,谭某通知纪某称该房屋价格太高,李某不愿购买了。

纪某诉至法院,请求:1.判决某房产中介公司向纪某双倍返还中介服务费及咨询费8400元;2.判决某房产中介公司双倍赔偿纪某房屋价款差价损失24.32万元,谭某负连带责任。


【法院判决】

一审:驳回纪某的全部诉讼请求。

二审:1.撤销一审民事判决;2.某房产中介公司退还中介服务费及咨询费4200元给纪某;3.某房产中介公司赔偿损失64230.1元给纪某;4.驳回纪某的其他诉讼请求。


【案件解析】

【对案件一审判决结果的解析,详见易居房产律师团公众号10月9日推文:本可售出更高价格房屋却被中介员工低价“截胡”,法院为何不支持退还中介服务费及咨询费并赔偿出卖人损失?(上)


本可售出更高价格房屋却被中介员工低价“截胡”,居间方是否应退还中介服务费及咨询费并赔偿出卖人损失?

本可售出更高价格房屋却被中介员工低价“截胡”,居间方是否应退还中介服务费及咨询费并赔偿出卖人损失?关键在于居间方在履行与纪某订立的居间合同的过程中,是否履行了如实报告义务?

本文案例二审法院认定,纪某对某房产中介公司曾向其报告李某愿意以660400元的价格购买涉案房屋,后又向其报告李某认为价格太高、不愿购买的事实没有异议。纪某有异议的是认为某房产中介公司后来所告知的李某以价格太高为由不愿意购买的内容是虚假的,与实际情况不符,主张其与李某之间的交易未能达成是由于某房产中介公司未履行如实报告义务所致。根据举证责任的分配规则,某房产中介公司主张李某报价660400元购买涉案房屋后又反悔表示不愿意购买,应由某房产中介公司对此承担举证责任。中介公司认为,1.李某向公安机关报案称谭某诈骗,在公安机关告知其双方属经济纠纷,不予立案后,在没有取回2万元的情况下,都没有起诉某房产中介公司,反而与纪某私下交易后又起诉纪某,恰恰证明了李某反悔不买的事实。对此二审法院认为,是否通过诉讼解决纠纷是当事人对自己权利的处分,不能仅凭李某没有起诉某房产中介公司就推断得出李某反悔不买涉案房屋的事实;且根据《购房要约发出委托书》的约定,如果存在李某反悔不买的事实,某房产中介公司是无需将2万元退还的,但二审中某房产中介公司、李某均确认2万元已退还给李某。中介公司认为,2.在纪某与谭某于2010年5月31日签订《房屋买卖合约》后,纪某与李某又在2010年12月22日签订了《房屋买卖合同》,恰好证明了李某想撇开某房产中介公司私下与纪某交易,证实李某反悔不买的事实。对此二审法院认为,李某与某房产中介公司签订的《购房要约发出委托书》约定李某愿意以66.04万元的价格(该价格包含交易的一切税费)购买涉案房屋,并约定交易成功时李某需向某房产中介公司支付房地产咨询及买卖代理费共3400元;而李某与纪某签订的《房屋买卖合同》约定李某以63万元的价格(该价格不含交易税费)购买涉案房屋,且约定交易的一切税费由李某承担。两相比较,后者的交易成本明显高于前者的交易成本,也不存在李某为了撇开某房产中介公司而反悔不买的理由。

基于以上分析,在李某否认其曾向某房产中介公司表示过不愿意购买涉案房屋,某房产中介公司又未能提供其他有效证据的情况下,应承担举证不能的法律后果,根据相关法律规定,中介公司应退还纪某已收取的中介服务费和咨询费,并赔偿纪某相应的损失。


【涉案法条】

《中华人民共和国合同法》

第四百二十四条 居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务,委托人支付报酬的合同。

第四百二十五条 居间人应当就有关订立合同的事项向委托人如实报告。居间人故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况,损害委托人利益的,不得要求支付报酬并应当承担损害赔偿责任。


来源:网络



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 崔树森律师:中国政法大学法学博士,民革党员,陕西树众律师事务所主任,延安市律师协会副会长,延安市新生代企业家联合会常务副会长。兼任延安大学政法学院兼职教授,延安市第四、第五届政协委员,延安市仲裁委员会仲裁员、延安市医疗事故纠纷调解委员会委员,陕西省“服务农村法治、维护农民权益”成员。荣获中国诉讼专家律师,三秦“十佳律师”(陕西省十佳律师),延安市“十佳律师”等。


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