杜绝假票---如何从表决票投票环节来保障业主表决真实性

章成圣业主大会帮辅中心2019-05-24 10:36:11

(声明:本篇文章观点仅代表作者个人学术观点,其中某些观点可能与地方性法规或基层法规相冲突,发表的目的是欲与微友们进一步探讨,与作者本人工作中所持观点和态度并无关联,工作中依据基层法规以及相关主管部门的指导意见处理相关事务。)

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正文:


       业主大会是建立在业主物权基础上的自治组织,业主成立业主大会、决定业主大会事务的真实意愿应该得到尊重、得到支持,业主的真实意愿通过什么途径来体现?只能通过投票表决这一唯一途径来体现。

投票应该保障业主表决的真实性,如果不加以控制,投票箱就会成为玩假票操作民意的魔法箱,制造小区矛盾的矛盾箱,给小区业主带来无尽痛苦的魔鬼箱。

业主投票表决的真实性,有两种控制方法分别从两个不同环节来控制。一种方法就是从表决票的回收环节来控制,也就是在投票现场,先现场验证业主身份真实并现场当面签名后投票,不管真实业主投进的表决票张是送达的原件还是复印的复印件还是当场手抄的手写件,只要是真实的业主写的表决票肯定就不会错。另一种方法就是从表决票的送达环节来控制,采取一系列的措施保证表决票张送达到真实业主的手中,回收验票时只是验证表决票张的真实性(表决票必须编号盖防伪章),就能确保业主表决投票的真实性,而无需特意验证业主签字的字迹真实性。其中第二种方法表决票送达环节来控制业主表决的真实性,我已在《

实操:如何从表决票送达来保障业主表决真实性

》这篇文章中已经说明。今天,我们从第一种控制方法来谈谈:如何杜绝假票---如何从表决票投票环节来保障业主表决真实性。

一、杜绝假票,对投票业主及业主委托的投票人的身份确认是关键。

对投票业主的身份确认包括三个方面的确认,一个方面谁是房屋的业主-------也就是确认房产证上的房屋及人员信息,另一个方面,确认投票人是否就是房产证上的业主-------也就是确认投票人所持身份证上的人的信息与房产证上的人员信息是否一致,第三个方面确认投票人是否就是身份证上的人-------也就是比对投票人本人与其所持身份证上的人是否一致。如果业主没有空来投表决票,那就还要进行接受委托人的身份确认------一方面,确认是否有业主的书面委托书,另一方面,确认房产证上的业主信息与委托书上的委托人信息是否一致,确认委托书上的接受委托人信息与投票人身份证上的信息是否一致,第二个方面,确认投票人本人与其所持身份证上的人是否一致。只要业主身份及投票人身份确认无误了,那么,所投表决票的真实性也就没有任何疑问了。

进行上述投票人业主身份的确认,必须具备以下两个客观条件:

1、如果业主本人投票,必须带齐房产证原件和本人身份证原件共二个原件,如果业主委托接受委托人投票,接受委托人必须带齐业主房产证原件、业主身份证原件、业主开具的书面委托书原件及接受委托人本人的身份证原件共四个原件。

2、投票现场需安排人监督和记录。进行投票业主身份的确认、接受委托投票人身份确认和记录投票情况。监督人和记录人一般为业主大会筹备会或业主大会换届委员会成员及业主代表现场监督,记录信息是哪些业主已经投了票,哪些业主还未投票,从而防止重复投票。

有人会提出质疑,你这样严格是否在阻止投票吗?这样严格是否是对投票人的不信任?你有查看投票人身份证件的权利吗?业主大会本来就是基于业主自愿的自治行为,是否愿意投票本身反映业主是否自愿的意愿,不应强制要求。业主大会的业主表决投票不同于其他的选举投票,它是基于物业私权的表决应该更加严谨、严格,投假票是对其他小业主共同管理权的侵害,实际就是对业主房屋的管理及其维修资金、物业管理费及公共收益等的使用的不负责任。监督人是没有随便查看他人身份证的权力,但投票人来投票,现场监督人有核实投票人身份的义务,具有要求出示各种有效证件的权力,这是对其他业主的共同管理权的保护,也是对该投票人所代表的业主的权益的保护。

业主表决投票必须进行业主身份确认或业主委托人身份确认还可以用反证法来得以证明,如果不需要在有人监督下进行身份确认,那就是任何人都可以投票,那还需要业主委托他人投票时必须持书面委托书这项规定干什么?既然必须书面委托代理人应当持业主书面委托书并依据委托人对所议事项的意见进行投票表决,就说明必须在有人监督进行业主身份和业主委托人身份的确认后,才能投票。

业主身份确认的另一种形式是业主身份登记

就是业主带着房产证原件和身份证原件到业主大会推进办或筹备会或换届委员会登记。此登记起着三个作用:1、为确认并公示业主身份、业主人数以及所拥有的专有部分面积服务(《上海市住宅物业管理规定》第十五条筹备组应当做好的筹备工作中的第一项工作)。2、使今后的业主表决时的身份确认变得比较简单。3、为今后业委会工作时必须的业主身份确认服务。在这次登记时因为进行了业主房产证和身份证的查验及房产证与身份证之间身份信息的比对并留下了复印件以备今后可查,所以今后在业主表决投票时就只需要带身份证原件而没有必要带房产证原件了,使表决投票时的业主身份确认变得比较简单,是否是真实的业主在投票可以查看已登记过的业主身份登记册,也可用登记时已存的业主身份复印件与投票人进行比对。

二、业主投票具体应该如何操作?

第一,投票箱应设在居民委员会或业主委员会,投票箱应派专人管理,最好放在监控摄像的监控范围内。

建议投票时段设为:周一到周五早9:00至晚7:00,周六、周天早9:00至晚5:00。好方便上班族业主晚上或休息天投票。

第二,由居民委员会、筹备组、换届改选工作小组派人共同值班,进行监督和记录,尽量要求能代表部分业主意见的持不同意见的业主到场监督或派代表监督。

第三,投票人在表决票上现场当面签名。

第四、将投票地点、投票时间、现场确认投票人业主身份、现场填写投票人姓名等规则信息印在表决票的投票说明中,并公告在小区明显位置。

第五,投票处应张贴明示政府及房屋管理职能机构的投诉电话,以便业主监督投诉。

值班监督检查人员职责应:

1、验证,业主原件2证,委托原件4证,先进行业主身份确认登记后投票,已登记的,确认其本人身份(也包括接受委托人)即可投票。

2、监督检查。检查房号填写正确,确认现场填写投票人本人姓名无误,但现场服务监督检查人员不允许查看表决内容(表决内容只能正规开票时或查票时才能唱票或查看)。

3、记录已投票房号及投票人姓名,以防重复投票。

4、现场规范提示:请不受他人干扰,表达自我意愿,如果拿不定主意,请与场外非投票服务监督人员探讨,现场投票服务监督人员不允许给予倾向性意见。

三、杜绝假票的另一个关键就是建立真正的查票制度。

现有的查票制度存在很大难度,说的倒是冠冕堂皇,说什么只要发现一张假票就全盘作废等等。现在的业主大会投票箱都是放在居委会或业委会,甚至是门卫或者大堂间,都是单独去投的,也没有人监督,业主只知道自己是否投,投的谁,并没有看见他人怎么投,怎么能在开票时知道有谁投过假票呢?况且还不一定允许所有的业主能到开票现场呢!即使发现有人投了假票,又怎么能认定投票人的字迹是否是真实业主的字迹呢?这都有难度。除非两种情况可以现场马上验明字迹差异,第一种情况,业主本人没有投票但发现有人投了他的票,但连自己都不积极投票的人也不会去注意是否他人冒名投了自己的票,第二种情况,投票人检举他自己不是业主,自己投的是假票,但这种检举可能性也很小,因对他自己很不利。所以,现在的表决投票,大喊叫大家监督,但实际没法监督,如果有业主要求查票,相关部门则会答复业主:业主可以通过诉讼程序通过法院去查票,但这需要有相当的坚持力,难度挺大。

如何才能有效查票和监督呢?

我觉得可以实行以下四个措施,有助于查票和加强有效监督。

第一,将投票信息(包括填写在票上的投票业主房号、投票业主姓名等)公示。

第二,公示一段时间(比如7天)后结果才确定有效,给业主们这段时间去核实投票的真假。

第三,不要极端地说发现一张假票就全盘作废,设定达到一个比例假票(如设定为千分之3)才全盘作废。

第四,明确假票和无效票的区别:未签字的为无效票,签字无法辨认的为无效票,业主本人签的但非业主本人名字的票为无效票票,接受委托人签的但非接受委托人本人名字的票为无效票;非业主本人签字的也非业主本人书面委托的接受委托人签字的为假票,其他人冒签业主名字的为假票,其他人冒签接受委托人名字的为假票。这样才有利于大家有时间、有条件、有标准核实投票的真实性。

另外,投一次票多不容易啊,如果发现假票就全盘作废,再组织投一次票,那就更难啊!业主的反响阻力也会更大,所以,真正要杜绝假票需从源头抓起,就是对投票过程的监督和对投票人业主身份的确认上严格把关。再说,投票人签字的字迹及真实业主的字迹确认却有难度,但只要投票人身份确认了、业主身份确认了,且是当面签字,那么签字的字迹也就肯定无误了。

只要杜绝假票,表决真实,无论表决结果如何,都属于业主共同的决定,我相信持有不同意见业主各方或业主矛盾各方都没有理由否认表决结果,也没有理由反对表决结果,进而就会共同遵守共同的表决结果。杜绝假票是化解小区矛盾,促进小区和谐的基础,应成为业主大会关注的焦点。

 



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