民间借贷丨以委托公证卖房,受托人侵害委托人利益会担责

法律之端2018-06-20 06:15:32

本文详见《周伟均、周伟达诉王煦琼委托合同纠纷案》,系公报案例(2018 年第 3 期),为方便阅读,有所删减。

裁判摘要

  • 在借贷关系中,出借人为防止借款无法按期收回而要求借款人提供不动产作为债权担保的,双方应签订抵押合同并办理抵押物登记。出借人回避抵押担保制度,选择指定第三人与借款人签订委托合同并由该第三人取得出售借款人的不动产等重大权利的,此时委托合同虽意在实现抵押担保功能,但其项下的权利义务关系仍应受委托合同的法律规则之制约。

  • 在委托合同项下,受托人负有遵照委托人指示,本着诚实信用的原则在授权范围内依法善意处理委托事务之法定义务。受托人无视委托人的真实意愿与切身利益,转而根据出借人指令恶意处分委托人财产,即使该处分行为对交易相对方发生效力,受托人仍应就其严重侵害委托人利益的行为承担相应赔偿责任。

案件事实

  • 2011 年 11 月 4 日,原告周伟均、周伟达向案外人孙某某借款45万元。并签订了《抵押借款协议书》。

  • 经孙某某介绍,两原告与被告王煦琼签订《委托书》,约定由两原告委托被告就两原告所有的房屋(下称房屋),代为办理向有关房地产交易管理、登记部门办理该房屋的产权交易过户、登记等手续。并就《委托书》、《抵押借款协议书》办理委托公证。

  • 后两原告未能到期还款,2012 年 2 月 16 日,被告王煦琼将房屋以50万元价格转卖。

  • 2013 年 3 月,两原告以房屋买卖合同纠纷为由起诉薛某某及王煦琼,确认薛某某与王煦琼签订的房屋买卖合同无效,将系争房屋产权恢复登记到两原告名下。

  • 审理过程中,薛某某表示自愿补偿两原告 30 万元。

  • 杨浦区人民法院做出判令驳回两原告的诉请,准许薛某某自愿支付两原告 30 万元。

  • 2013年9 月 23 日,两原告上诉后,中级人民法院判决驳回两原告诉请。后两原告提起此次诉讼。

  • 2014 年 2 月 27 日,房屋经评估后,市场价格为总价 94.4 万元。

论理过程

原被告之间的权利义务关系应依据委托合同确定。本案中,原、被告在订立委托合同前并不相识,也不存在相互信任的关系。

  • 被告辩称,缔结委托协议系应孙某某的要求,其目的是为了在两原告未能清偿借款时,被告通过出售房屋的方式帮助孙某某实现其债权,该种安排意在实现借款担保的功能。

  • 两原告则表示其之所以同意该种安排,是因为其在签订委托合同时相信己方有能力按期偿还借款,且认为被告在出售控江路房屋前会向其告知或以市场价格出售。

本院认为,关于借款的担保问题,两原告与孙某某在《抵押借款协议书》中约定以控江路房屋作抵押,故孙某某可在其未收回到期借款的情况下按照法律规定实现其抵押权。而被告并非《抵押借款协议书》的当事人,孙某某也非涉案委托合同的当事人,委托协议双方也未约定任何担保的意思表示。因此,不论本案双方当事人在缔约时各自的主观动机如何,其权利义务关系理应依据委托合同确定,受委托合同的法律规则之调整。

被告作为受托人,依法应当按照两原告的指示处理委托事务,向其报告委托事务的处理情况并转交处理委托事务取得的财产。但被告在出售控江路房屋过程中,事先并未以任何方式告知两原告其将出售房屋,事后也未将售房款转交给两原告。在双方并未约定房屋售价的情况下,被告并未试图听取两原告意见,而是在明知孙某某并非委托合同当事人、并不享有以委托人身份发布指示之权利的情况下,仍然按照孙某某的要求,依据两原告的欠款数额确定房屋售价,并将售房款交付给孙某某。委托书虽列明了被告的权限,但应同时注意到委托书在向交易相对人对外昭示受托人行为正当性方面的作用,而不意味着受托人可以无视委托人的真实意愿与切身利益滥用委托人授予的权利。被告作为受托人,仍应本着诚实信用的原则,依法善意处理售房事宜,尽到合理的注意义务。然而,在房屋市场价格存在多种公开、便捷的询价途径情况下,纵观被告出售控江路房屋的过程,其主观上显然具有放任两原告财产利益受损结果发生的间接故意,且该种委托合同项下的主观过错亦不因被告对外法律行为的有效性而受到否定。后法院依据双方当事人各自的过错程度、社会风险防范的经济性原则,根据诚实信用原则和公平原则,酌情将被告应承担的赔偿责任确定为 10 万元。


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