房屋买卖中有委托公证为何还被认定为合同无效?

上海信和安律师事务所2018-11-07 13:41:49

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导言

       在二手房买卖中,常见买方或卖方通过公证的方式委托第三人进行房屋买卖的情况,那么委托手续是否经过公证就一定能保证买卖合同的有效性呢?实则不然,尚需探究买卖背后双方的真实意思表示。

 

案例简介

判决书案号:(2017)沪01民终13668号


       2015年4月27日,卖方与第三人签订《房地产抵押借款合同》,以系争房屋为抵押向第三人借款25万元,借款合同约定系争房屋价值为150万元。卖方签署一份《委托书》,委托第三人代为办理系争房地产抵押登记手续、领取房地产登记证明、偿还贷款、提前还款、办理抵押登记注销手续、签订定金协议、房地产买卖合同、房地产转移登记、收取房价款、出具收据、交房等事项,同时办理了上述《委托书》的公证手续。2015年7月16日,第三人与买方签订《上海市房地产买卖合同》,约定房屋总价款为190万元,2015年10月31日前办理过户手续,卖方于办完过户手续后30日内迁出户口,如逾期则按每逾期一日,按总房价款的万分之五支付违约金。卖方认为买方与第三人恶意串通,一审向法院起诉请求判令:1、上述《上海市房地产买卖合同》无效;2、将系争房屋返还登记至其名下。买方反诉:请求卖方交付房屋并支付逾期交房违约金。二审最终认定合同无效,涤除抵押,第三人返还买方115万元。

 

律师解读


1、识别委托公证的真实意思表示

       在房屋买卖中,委托人委托公证的意思表示常见两种:第一种情况是真实的买卖的意思表示;第二种情况看似买卖委托公证,实则为民间借贷的担保,委托人为债务人,被委托人为债权人,若委托人不能按期归还债务,则被委托人将其房屋出售以偿还借款。在上述案例中,委托人和被委托人之间的委托公证实为借贷担保,被委托人和买方恶意串通进行房屋买卖,被法院认定为合同无效。

 

2、合同无效的情形

       根据我国《合同法》第52条规定,合同无效主要包括以下5种情形:

(一)一方以欺诈、胁迫的手段订立合同,损害国家利益;

(二)恶意串通,损害国家、集体或者第三人利益;

(三)以合法形式掩盖非法目的;

(四)损害社会公共利益;

(五)违反法律、行政法规的强制性规定。

      上述案例中,不存在欺诈、胁迫,以合法形式掩盖非法目的,损害社会公共利益或违反强制性规定的情形,卖方要想证明房屋买卖合同无效,最好从“恶意串通”这条路出发,证明第三人和买方恶意串通,那么如何认定买方和第三人构成“恶意串通”呢?

 

3、恶意串通的认定

(1)上述案例在买卖磋商、缔约、履约(如房屋交接、尾款交付)等过程中存有诸多瑕疵与疑点,有悖于交易习惯或常理,买卖双方不存在房屋买卖的真实意思表示。

(2)第三人于系争房屋交易过程中的所作所为及诉讼中前后矛盾的陈述,看出其明显不是为了卖方(委托人)的利益,委托公证实为借贷担保。

 

4、买方善意则不能认定合同无效

       值得注意的是合同无效的前提是买方和第三人恶意串通,若买方善意则不影响合同效力,依据是《物权法》第106条:“无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的,所有权人有权追回;除法律另有规定外,符合下列情形的,受让人取得该不动产或者动产的所有权:(一)受让人受让该不动产或者动产时是善意的;(二)以合理的价格转让;(三)转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记,不需要登记的已经交付给受让人。受让人依照前款规定取得不动产或者动产的所有权的,原所有权人有权向无处分权人请求赔偿损失。”

 

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