只因一份免费委托合同,款姐买房移民亏百万!(附律师忠告)

众智评估2018-11-08 10:01:22


近年来,由于欧洲经济的不景气,一些相对落后的欧洲国家逐渐放宽了移民政策,以期吸引具有一定经济实力的外国移民以拉动本国消费和增长本国税收。最具典型的莫过于“买房移民”政策,该项政策已然成为国内许多高净值投资者的时尚首选,同时也催生了移民中介市场的繁荣。那么,光鲜亮丽的背后,是否隐藏着暗礁和陷阱?我们又该如何有效降低和防范风险?且看下面的真实案例。

心之所向,只为安顿人生“后半程”

章小姐是南方人,家境优渥,在北京已居住多年。但章小姐的心底,其实一直向往着欧洲的自然风光与悠久历史,所以,章小姐想给自己人生的“后半程”找一个远离世事喧嚣,而又美丽纯洁的安顿。

通过广告,章小姐与沪上的一家颇具规模的某投资咨询公司(以下简称“甲公司”)签订了欧洲某国(以下简称“某国”)居留签证委托申请办理合同,后者为章小姐办理某国居留签证的全程服务,主要包括咨询指导、方案设计和准备相关材料。

甲公司向章小姐推荐了以买房作为投资手段的移民方案。针对该项方案,双方签订了三份协议:

1、《某国居留签证委托申请办理合同书》(以下简称“《合同书》”);

2、《合同书》的《补充协议》;

3、《某国房产考察协议书》(以下简称《协议书》)。

在《合同书》中,约定的甲公司义务为:为章小姐提供办理某国居留签证的全程服务。服务范围为:免费指导章小姐准备材料;在章小姐成功获得居留签证并登陆后,赠送住房补贴5000元,并提供落地服务,包括登陆前的行前指导、接机并安排临时住宿、协助银行开户、购买某国医疗保险。章小姐须为前述服务向甲公司支付本地代理费人民币5万元,在此过程中产生的第三方费用,则由章小姐自行承担。在该《合同书》中还约定,如果章小姐对某国房产不满意,在未签订购房合同放弃某国居留签证申请后的10个工作日内,甲公司向章小姐无息返还全部本地代理费。

根据《补充协议》,章小姐应支付外方服务费人民币5万元,如果章小姐对某国房产不满意,在未签订购房合同放弃某国居留签证申请后的10个工作日内,甲公司向章小姐无息返还全部外方服务费。根据《协议书》,甲公司免费为章小姐提供某国房产信息、房产资讯和后续协助买房服务,并协助安排章小姐前往某国进行六天四晚房产项目实地考察,实地考察的服务范围包括:酒店预订、餐厅预订、车辆预订、中文陪同、考察房产项目、自由观光陪同。章小姐为此向甲公司一次性支付考察费,该费用包括四晚四星级酒店住宿费、车辆费、中文陪同费和餐饮费。如果章小姐购买了经甲公司筛选确认的房产并成功支付购房款,则甲公司向章小姐返还全部或部分考察费。

在甲公司的安排下,章小姐前往某国考察房产,参观了甲公司推荐的5套房源,最终选定了一套海边住宅,并支付了购房款53万欧元。在考察过程中,章小姐向甲公司支付了人民币1万元的考察费,支付房款后,甲公司退还了全部考察费。

这一趟下来,章小姐最大的感触就是二个字:省心!房子买完后,章小姐还向亲戚朋友推荐甲公司,当然咯,“好东西”应该和大家一同分享嘛。

多花100多万,没有中间商赚差价是最大的谎言

购房后不久,章小姐和家人前来某国度假,居住在新购置的住宅里,享受着地中海的绮丽风光。不过,这种喜悦很快就被一次和周围邻居的闲谈打破了。

从邻居们的嘴里得知,章小姐花费53万欧元购置的房屋,在当地市价仅为35万欧元,甲公司与该房产的开发商有长期合作关系。章小姐顿时感觉受到了欺骗,她请某国首都一所高等学府的的土木工程师对该房产出具了评估报告,根据评估报告,价值仅为35万欧元,章小姐为此多支付了18万欧元,相当于人民币140多万。

在成功取得某国居留签证后,章小姐与甲公司就此事进行协商,公司法务在电话中承认收取房产销售佣金。在多次协商未果后,章小姐将甲公司告上了法庭。该案由上海市某区法院受案审理。

腾笼换鸟,无偿合同还是有偿合同成为关键

本案的审理焦点在于,章小姐与甲公司的委托办理居留签证合同是否为有偿合同。根据《合同法》第406条之规定,有偿的委托合同,因受托人的过错给委托人造成损失的,委托人可以要求赔偿损失;无偿的委托合同,因受托人的故意或重大过失给委托人造成损失的,委托人可以要求赔偿损失。

章小姐认为:她和甲公司之间的委托合同为有偿合同,甲公司违反诚实信用原则,利用委托事项,恶意隐瞒房屋的真实价格并因此获益,严重侵害了她的合法权益。甲公司认为,其与章小姐签署的《合同书》中的义务已全部履行完毕,章小姐购置的某国房产是她亲自去考察并确认购买的,房产价格受当地经济、市场供求等多方面的影响,甲公司对此无法控制。双方各执一词,无法达成调解。

为此,一审法院在判决书中对本案合同做出分析:

1、章小姐和甲公司之间的《合同书》是有偿委托合同,章小姐获得了居留签证,甲公司完成委托,甲公司在《合同书》中的责任与义务不包含某国房产考察和购买。就某国房产考察和购置部分,章小姐和甲公司签订《协议书》,章小姐在购置房产后,甲公司已经向她退还了考察费(包括住宿费、车费、中文陪同费、餐饮费),因此该《协议书》为无偿委托合同。无偿的委托合同,因受托人的故意或重大过失给委托人造成损失的,委托人可以要求赔偿损失;

2、《协议书》的内容显示,甲公司为章小姐提供某国房产信息、房产资讯及后续协助购买房产服务,并不包含委托买房。甲公司向章小姐推荐5套房源,章小姐进行了实地考察后才决定购买。

章小姐于2014年购买房屋,而对于该房屋的评估报告于2015年出具。房屋价格受多方面影响,评估报告并不能证明在出售时,该房屋的真实销售价格。因此,甲公司的故意或者重大过失难以认定。

本案至此,似乎章小姐已经无法挽回损失,甲公司凭借三份内容不同的合同,腾笼换鸟,移花接木,巧妙地从法律责任中脱身。一份貌似免费又实惠的委托协议,更像是抽出来的“无影拳”,暗藏巨大“杀机”,让章小姐付出了惨痛的代价。

从合同内容来看,甲公司只是获取了《合同书》和《补充协议》中的10万元对价,但其真正的巨大利润,却是在第三份免费的《协议书》中实现。幸运的是,章小姐从与甲公司协商之初即有律师介入,在律师指导下,收集到甲公司实际从购置房产中获利的证据,而非甲公司口口声声的免费服务。迫于这种压力,甲公司当庭表示愿意退还章小姐7.42万欧元。法官亦将这笔退款写入判决书。

后章小姐提起上诉,二审以调解结案,甲公司再退还人民币10万元,章小姐因为买房而多支付的18万欧元损失已挽回一半。考虑到甲公司在章小姐考察房产中提供的服务,章小姐对这个结果表示满意。

复盘案件,买房移民要注意哪些?

作为颇具实力的移民公司,甲公司的确做了较完美的合同设计,既能使客户高高兴兴地签了委托协议,又能为自己规避法律风险。作为弱势方的委托人,为自己签了一份无法行使知情权的协议,无从得知向对方支付的真正价款,甚至认为这是一份物美价廉的服务。然而真相总会浮现,即使没有那次偶然的聊天,章小姐最终也会得知房产的真实价格。通过甲公司成功移民的其他客户,亦会在逐渐融入的当地生活中发现自己付出的代价,在章小姐之前,却没有任何人向甲公司主张权利。章小姐的满意结果,不仅来自于她维权的坚决,更在于律师自始至终的协助和参与,如果没有足以使其理亏的证据,甲公司绝不会破此先例,主动向处于弱势地位的客户退款。

对于该案例,律师建议:

1、请勿相信世上有免费的商品或服务,如果一定要这样的商品或服务,最终会付出更多代价;

2、请勿在缺乏整体规划的情况下盲目移民,尤其在CRS和肥咖条款的大背景下,人和财产都须纳入到移民规划中;

3、对于重要的约定,务必签署正式协议,且从最初就请律师介入,以规避将来的法律风险和可能产生的诉累,毕竟预防要易于弥补。

注:本案章小姐代理律师为北京市兰台律师事务所高级合伙人 何欢律师

作者:刘亚飞 北京市兰台律师事务所

来源:法律一讲堂yunlvshi


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