房哥投资大法之如何签好居间协议(中介合同)

楼市侠客行2018-11-06 07:49:51


感谢忠实的粉丝朋友aliya1.0赠送一本季老湿新作《丑房焕新》,此书据说非常难求,喜欢钻研风转冰的朋友可以备一本,买不到找我,我这里有密友分享的电子档。


今天我们要讲的课题是如何签好居间协议(中介合同)以及一些注意事项,不足之处敬请指出.


NO. 1|

问题合同解析


2018年1月份的时候,群内网友向我咨询了一个购房问题,涉及二手房居间协议(中介合同,以下简称中介合同),合同如下(部分涉及隐私已做处理):



事情起因及经过:


网友卖房,收了买方两万定金,产证被中介押着,后来买方反悔不买了,中介要求网友付中介费,网友不同意,中介就拒绝返还网友产权证,结果闹掰了。


网友很郁闷,觉得自己又不是违约方,为什么还要承担因买方违约而造成的责任呢?


我们仔细研究了这份中介合同,觉得这份合同还是存在一些问题的。


此中介合同存在的部分问题:


  1. 通常一份居间合同,条款越细对买卖双方越有利,但是不经过简化、重复废话太多的合同就不是一份缜密的合同。比如此合同中关于费用的支付、费用的名目、责任的归属。

  2. 第八款中关于“保证金”的约定纯粹是为了第十一款中“中介费”服务的。通常我们保证金都是用在有装修的房屋或者卖方户口在房屋做预留的,而不是冲抵中介费的。

    地产销售工作辛苦大家都知道,风里来雨里去带人看房也容易,越是这样,越是应该把中介费的收取定在签约之时,而不是等到买卖双方出现违约再去亡羊补牢。

  3. 这是一份中介合同,不是简单的定金协议,所以说,定金作为购房款的一部分应当由卖方保管而不是中介方。

  4. 这份合同最大的漏洞就是对于违约金金额进行约定?只划定违约责任,没有指定金额,非常恐怖,正是这样的漏洞导致了买方违约而不担责。


问题是存在的,但是我要说的还有一句:如果合同有问题,但是自己还是认可签字的话,除非最终法院判决部分条款无效,否则最终法院只会以合同为准绳,所以大家签字之前一定要仔细再仔细。


NO. 2|

如何签好居间协议


何为居间协议?


根据《中华人民共和国合同法》第二十三章的规定,居间合同,是指居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务,委托人支付报酬的合同。因此,所谓居间,是指居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务,委托人支付报酬的一种制度。居间人是为委托人与第三人进行民事法律行为报告信息机会或提供媒介联系的中间人。


既然居间人(中介)仅仅是受托服务,那么作为购房小白的新手到底应该注意哪些呢?


我罗列几项签约注意事项:


  1. 签约前务必要求中介查清该房屋权属(可以去房管局调档)包括房屋是否有抵押、所有权人所占比例、出售方是否是产权人还是代理人,如果是代理人是否有公证过得委托书等等。

  2. 签约时务必要在看到房产证的前提下,确认签约人即是产权人,如果是已婚,签约时只来了一方,务必要求出示另一方同意出售的委托书或者有中介见证的通话录音或者视频。这类纠纷非常多,尤其是在房价上涨的时候。

  3. 对于有装修的房子,尤其房子里有家具家电,必须要求中介列一份清单,清单内容力求详细至家电品牌以及型号,最好拍图片和视频为证。房哥曾经有一位女同事,改善买房,签约时中介太马虎,没有把型号写清楚,导致原房主把马桶都换了,令人瞠目结舌。

  4. 对于需要落户的朋友,签约时候务必查下原房主的户口本,如果户口在原房屋,记得要求房主及时迁出,可以在合同中约定留足部分户口保证金,待原房主户口迁出后,款清交房。

  5. 任何合同对于违约金的数额约定都要一再明确,一般10%--30%左右,越高对于违约方来说越是一种震慑,尤其房价上涨的时候。

  6. 全国大部分城市房管局只认网签合同,不认阴阳合同(如本期案例合同),网签涉及评估价,对于成交价与评估价差额部分,务必要有所体现,那么网签合同务必要添加。


合同不是万能的,合同只为君子而立,但一旦落实到文字,必须一再谨慎和仔细,今天就分享这么多,不足之处,欢迎大家留言讨论。


2018年首次考察活动依然在进行中,如有意向参与,请扫下面二维码参与。





如果喜欢这篇文章,欢迎大家转发到朋友圈以示鼓励!再扫描下方的二维码:“楼市侠客行”,关注我哟。


推荐阅读


民间投资达人镇江踩盘笔记#061

| 房哥看盘笔记之环宁西区篇 #058

必须收藏!六土谈投资之住投分离(一)#050

| 最后两篇!六土谈投资之住投分离(三)#054

房哥投资大法之教你找笋盘 #022


Copyright © 石家庄证券经济业务联盟@2017