为“担保”民间借贷债权而办理委托公证,受托人出售委托人的房屋的合同是否有效?

合同效力实务研究2019-03-11 11:37:43

郑重声明:严禁抄袭、违者必究!

本公众号作者:张春光律师-上海专业房产律师

电话:18818260136

微信:chinazhang2014

 

《合同法》第五十二条规定:“有下列情形之一的,合同无效:……(二)恶意串通,损害国家、集体或者第三人利益;……” 恶意串通损害第三人利益的合同无效。所谓恶意串通即委托公证的受托人与买受人(买房人)有共同的侵害委托人(民间借贷债务人)的利益的意思联络,这是主观方面的要求;所谓损害第三人利益,分两个方面:(1)房价过低,一般低于市场价的70%即可认定为过低,即客观上损害了委托人的利益;(2)违背委托人的真实意思,即委托人办理公证委托的真实意思是担保民间借贷的债权的,不是出售房屋,出售了房屋即是损害了委托人的利益。

 

《北京市高院关于审理房屋买卖合同纠纷案件若干疑难问题的会议纪要》二十四规定:“民间借贷关系的借款人在借款时出具委托书,授权贷款人(或其指定的第三人)出售借款人的房屋,贷款人(或其指定的第三人)在借款人未偿还借款的情况下,以借款人名义转让其房屋,借款人主张买卖合同无效的,一般不予支持,但贷款人与买受人存在恶意串通行为,或者买受人明知或应当知道代理人实际没有代理权或滥用代理权的除外。      贷款人应当将收取的购房款扣除贷款本金、合法利息等后剩余的款项及时退还给借款人。借款人认为合同约定的房屋转让价格明显过低,显失公平的,可以依据《合同法》第54条第1款第(2)项的规定行使撤销权。转让价格是否明显过低的标准可以参照《最高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释(二)》第19条的规定予以确定,即合同约定的房屋转让价格达不到当时交易地的市场交易价百分之七十的,一般可以视为价格明显过低。        法院应当严格审查授权委托书的内容、买卖合同的订立和履行是否符合市场交易习惯、买受人是否实际支付购房款并实地查看房屋、买受人的身份等因素综合予以认定。” 北京高院的这个会议纪要的第一部分的逻辑是:首先推定这个公证委托是一个附生效条件的委托,这个生效条件就是委托人未按约偿还借款,此时,即可推定委托人有了卖房还债的意思表示;其次,受托人代理委托人卖房还债,履行自己作为受托人的义务。但是,但书部分(划横线部分)又为保护委托人的权利做了一个180度大转弯的规定。

 

贷款人与买受人存在恶意串通行为,或者买受人明知或应当知道代理人实际没有代理权或滥用代理权的除外。”分为两部分:

 

(1)“贷款人与买受人存在恶意串通行为”对应的是《合同法》第52条关于恶意串通损害第三人利益的合同无效的规定。恶意串通是主观的,要通过客观来表现出来,这个“客观”一般就表现为房价过低,即低于市场价的70% 。

 

(2)“或者买受人明知或应当知道代理人实际没有代理权或滥用代理权的除外。”对应的是《民法通则》第五十五条:“民事法律行为应当具备下列条件……(二)意思表示真实;……”即如果委托人的真实意思不是卖房,受托人卖房就是(实质上)没有代理权或者超越代理权,就违背了委托人的真实意思,如果买房人对此又是明知或者应知的,合同就是无效的。这其实也是“恶意串通”的表现。

 

如果受托人明知委托公证是为了担保民间借贷的债权,受托人就要为“委托人表示过借款到期不还就卖房”和“借款到期未还”承担举证责任,否则就可以认定受托人卖房是恶意的。如果法院再能够查明买房人也存在恶意,就可以认定受托人和买房人恶意串通,就可以认定合同无效。

 

但是,如果受托人不知道委托公证是为了担保民间借贷的债权,受托人的恶意也就不能得到认定,“恶意串通”自然也就不存在。

 

北京高院的这个会议纪要其实是从“附生效条件的委托”或者“附条件卖房”的逻辑角度来分析和认定合同效力的,这样的合同一般是有效的。但是与此非常接近的委托公证又很容易被认定为担保债权的方式,进而被认定为委托卖房非委托人的真实意思表示。因此,如果没有相应的证据来证明委托人又“附条件卖房”和“条件成就”,房屋买卖合同就很容易被认定为无效。

 

 

附2017.3.5我的一篇文章的正文作为对这个问题的补充:

在民间借贷中,债权人一般都会要求债务人提供担保(抵押,保证等),也有债权人通过委托公证的方式达到“担保”的目的,即让债务人公证委托第三人(一般是债权人的亲朋好友)出售债务人的房屋。这样,在债务人不能按期归还民间借贷本息的时候债权人就可以指示公证委托的代理人出售债务人的房产以偿还债务。出售房屋的合同的效力关系到一系列的法律关系。

 

卖房人(民间借贷债务人)要想证明房屋买卖合同无效需阐释清楚:1、此房屋买卖非其真实意思表示此房屋买卖的背景是民间借贷(可通过借条、银行转账凭证等证明、还款记录等证明),委托公证卖房只是担保此民间借贷的债权,卖房人(民间借贷债务人)作此委托公证并无出售房屋的意思【可通过此委托公证及房屋买卖诸多不合理的地方来证明:委托人与代理人不认识、代理人与民间借贷的债权人关系密切、委托人未授权代理人出售房屋的价款范围、买房人买房前未看房、房屋买卖合同缺少违约责任等重要条款、买房人全款买房、房价明显偏低(低于市场价的70%)、买房人并未实际全额支付房屋价款且代理人未催告、买房人未催告代理人交房等等】2、买房人与代理人恶意串通损害卖房人的利益房价明显低于市场价(低于市场价的70%)等

 

卖房人(民间借贷债务人)也要找到恰当的主张合同无效的法律依据:1、无权处分这条路行不通。《合同法》第五十一条规定:“无处分权的人处分他人财产,经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的,该合同有效” 这个地方所谓的合同有效指的是处分行为(物权行为)有效,所隐含的合同无效也是指的处分行为无效,并非负担行为(债权合同)。另外,《买卖合同司法解释》也明确了无权处分不会导致合同无效【当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的,人民法院不予支持。……】。2、非真实意思表示也不能笼统地讲。有些判决习惯地以“非真实意思表示”为由来认定合同无效。这个观点的法律依据应该是《民法通则》第五十五条:“民事法律行为应当具备下列条件:(一)行为人具有相应的民事行为能力;(二)意思表示真实;(三)不违反法律或者社会公共利益。”但是,委托人(房屋所有权人)对被委托人(其债权人)的委托事项中有“代为签订买卖合同、领取房地产转让价款、代为办理产权交易过户、登记等”,那么,对该授权范围的解释首先是文义解释,而从文义上理解很明显委托人(房屋所有权人)对被委托人(其债权人)的委托事项中包含房屋买卖。如果法院将之解释为委托人(房屋所有权人)对被委托人(其债权人)的委托事项中不包含房屋买卖,或者说出售委托人的房屋不是委托人真实意思的表示显然比较牵强【即便有几个“不合常理”的现象】。3、“恶意串通损害第三人利益”才是最好的选择。《合同法》第五十二条规定:“有下列情形之一的,合同无效:……(二)恶意串通,损害国家、集体或者第三人利益;……” 被委托人(以委托人的名义)与第三人(买受人)签订的房屋买卖合同,如果能够证明第三人并非善意(知道或者应当知道),房价明显偏低【低于市场价的70%,法律依据为《合同法解释二》第十九条:“……转让价格达不到交易时交易地的指导价或者市场交易价百分之七十的,一般可以视为明显不合理的低价……”】再加上几个“不合常理”(证明被委托人与第三人恶意串通),就可以适用上述法律规定来认定合同无效了。但是,如果第三人是善意的(不知道且不应当知道),则可能会适用善意取得制度【《物权法》第一百零六条规定:“无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的,所有权人有权追回;除法律另有规定外,符合下列情形的,受让人取得该不动产或者动产的所有权:(一)受让人受让该不动产或者动产时是善意的;(二)以合理的价格转让;(三)转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记,不需要登记的已经交付给受让人。受让人依照前款规定取得不动产或者动产的所有权的,原所有权人有权向无处分权人请求赔偿损失。”】,第三人(买受人)可以合法地保有房屋,当然也就不能适用《合同法》第52条的规定来认定合同无效了(不符合“恶意串通损害第三人利益”的要件)。

 

买房人或者民间借贷债权人或者委托公证的代理人要想证明合同有效,需分别从自己的角度选择恰当的事实依据:1、买房人主张合同有效的依据买房是为了居住等合理需求、通过正常渠道得知房源消息、购买房屋经过了实地看房、房屋价款符合当时的市场价(如果比市场价偏低要说清楚原因,如全款买房等)、有充分的理由相信委托公证代理人有权代理(如和房东本人联系过等)、实际支付了房屋价款、不知道房屋所有权人(卖房人)因担保民间借贷债权而做出委托公证、房屋已正常过户自己已取得产权并已实际入住等等2、民间借贷的债权人或委托公证的代理人主张合同有效的依据民间借贷债权合法有效、债务人(卖房人)未按约还款、根据合同约定可以卖房偿债(附条件的卖房)、卖房前征得了债务人(卖房人)的同意、房屋价款合理、买房人实际支付了房屋价款、已将房款用于抵债(如有剩余已转账给债务人)等等

 

 

 

 

 

案例一:赵某与张某某房屋买卖合同纠纷

 

案情简介:张某某原系北京市丰台区×××区4号楼8层5-802号房屋(即涉诉房屋)的房屋所有权人。2013年11月1日,张某某、蔡××(张某某之夫)(借款人、甲方)与陆××(贷款人、乙方)签订《借款合同》约定,甲方向乙方借款60万元;借款期限自2013年11月1日至2014年3月31日止;利息按银行同期贷款利率四倍。双方就上述《借款合同》办理公证并赋予其强制执行效力。同日,张某某、蔡××(委托人)为张×(张某某之子,受托人)出具《委托书》载明,委托人张某某是位于涉诉房屋的所有权人,蔡××是法定共有权人,二人系夫妻关系;我们同意抵押上述房产;因我们年岁已高,不能亲自前往房管部门办理产权抵押登记及解除抵押登记的相关手续,故委托张×为我们的代理人,代我们办理该房产的提前还款、解除银行及个人抵押手续等事宜;委托期限:自委托之日起至办完事宜为止。同日,张某某、蔡××(委托人)为范某(受托人)出具《委托书》载明,我们同意出售上述房产,因为我们年岁已高,不能亲自办理该房产的买卖手续及前往房管部门办理产权转移的相关手续,故委托范某为我们的代理人,在符合依法出售的前提下,代我们办理房屋核验手续,代我们办理该房产的提前还款、解除银行及个人抵押手续,并领取解押后的房产证;代我们以合理的市场价格出售上述房产,代我们办理此房的买卖交易手续、签订房屋买卖合同、网签合同及解除网签合同、到房地产交易管理部门办理此房产权转移、过户的有关事宜、代为办理与出售此房相关的税务手续、协助买方以买方名义办理贷款、抵押的相关手续,代为在《售房人银行开户情况说明》及划款协议签字,代为收取相关售房款及到银行办理提款手续等事宜;委托期限:自2014年4月1日起至上述事宜办完为止。张某某至今未偿还上述借款。

2013年11月7日,张某某与陆××签订《抵押(借款)合同》,根据该合同约定,张某某以涉诉房屋作为抵押物向陆××抵押借款220万元,借款期限自2013年11月7日至2014年4月7日为止,同日张某某本人为陆××办理了涉诉房屋的抵押权登记手续。

2014年11月4日,范某代理张某某与赵某签订了编号为CW284534的《存量房屋买卖合同》,约定赵某购买涉诉房屋,成交价格为1709000元。2014年11月14日,赵某取得涉诉房屋的房屋所有权证。2015年7月,赵某将涉诉房屋出售给案外人段××,涉诉房屋据此登记至段××名下。

原审庭审中,范某称2013年11月,张某某要求借款,张某某名下有房产,但年龄较大,无法办理贷款,考虑清偿能力,陆××要求张某某为张×办理代为抵押的委托书;所以张某某借款60万元,张×借款160万元,张某某为陆××办理220万元的抵押权登记手续。之后张×又以其名义借款30万元。因为涉诉房屋市场价在290万元左右,所以我们就同意再借给张×30万元。故张某某向陆××借款共计250万元。张某某称其只向陆××借款60万元,之后张×后续向陆××借款,但是其不清楚借款数额及是否以涉诉房屋为抵押。赵某称其不清楚张某某与陆××的借款情况,是否借款与其无关。

张某某称2014年10月14日,其前往公证处要求撤销公证委托,但是陆××、范某不同意,双方发生争议并报警,公证处无法办理撤销手续,但是其已向范某作出撤销委托的意思表示。范某称张某某要求撤销委托,因借款尚未偿还,故不同意撤销委托,公证委托书未被撤销。赵某称范某所持手续合法,双方已办理过户,其与范某约定过户之后才支付购房款,如果无法办理过户手续,其也没有损失,所以没有核实张某某与范某关系。

关于买房目的、经过和房屋情况,原审庭审中,赵某称其是经朋友介绍通过买房才认识范某的;购买涉诉房屋没有通过中介,没有看房,因朋友居住在涉诉房屋所在小区,对该小区比较了解;其购买房屋是为了给其父亲换房子,没有看过其他房屋,只是听朋友说有这样一个房,觉得很便宜就买了;购房时没有见过张某某本人,范某提供了房屋产权证书及公证委托书,其认为范某有权出售房屋;现在范某拿着涉诉房屋的钥匙,控制涉诉房屋,范某系替其看管涉诉房屋。对此,张某某认为赵某与范某是朋友关系,赵某未看房,范某未向其告知与赵某签订房屋买卖合同事宜,其于2014年11月19日赵某与陆××前往涉诉房屋收房时才知道房屋被出售。范某认可赵某的陈述,称其持房屋产权证书及公证委托书与赵某签订合同,签订合同之前多次催促张某某偿还借款,并告知其如果不还钱就卖房,但是未向其告知出售方及出售价格。本院审理期间,赵某称其与男朋友于×已相处几年,其男朋友与范某、陆××是铁哥们,赵某和范某、陆××在买房之前并不认识;购房时也去看过同小区同户型的房子;赵某购买房屋是用于投资,在上述情况下就没有去看房。

关于房屋总价款,赵某称与范某除了签订网签合同,另约定房屋总价款为290万元,其中包括契税及相关过户费用,该价格符合当时的市场价格。范某对此予以认可。张某某对此不予认可,其认为当时的市场价格在310万元。双方未提交相应证据予以证明。

关于购房款290万元的支付一节,赵某称2014年11月4日办理过户手续时,范某先行垫付了契税及相关过户费用;2014年11月15日领取房屋产权证后,其向范某一次性支付290万元现金作为购房款,其中包括了上述契税及相关过户费用。赵某申请郭×及魏×以证人身份出庭作证并出示借条原件,郭×及魏×称分别借给赵某100万元及60万元,全是现金给付,没有相关存取款记录,赵某尚未偿还欠款。赵某称剩余130万元是自己的现金,没有相关提取记录。张某某对此不予认可,并称其未收到购房款。范某对此予以认可,赵某一次性支付的290万元全部是现金,上述购房款全部支付给陆××了,没有相关存取记录。

关于房屋的交付,张某某称2014年11月19日,赵某与陆××等10余人到涉诉房屋才告知其房屋已出售给赵某并要求其腾退房屋,现房屋由陆××等人控制。赵某称其持房屋所有权证与陆××前往涉诉房屋收房,现陆××替其看管房屋。范某认可赵某的陈述。本院审理中,赵某称涉诉房屋之所以交由范某、陆××看管,是因其做生意没有时间管理,范某、陆××和其男朋友是铁哥们所以信任他们。

原审庭审中,原审法院通知陆××作为证人到×,陆××称:2013年11月通过范某介绍,张某某向其借款。2013年11月1日,双方签订借款金额为60万元的《借款合同》并办理了公证,同时办理委托张某某之子张×办理抵押及委托范某出售房屋的公证手续;2013年11月7日,张某某与其签订借款金额为220万元的《抵押(借款)合同》,并以涉诉房屋为其办理抵押权登记手续;借款合同到期后,张某某未偿还借款,其多次找张某某要求其偿还借款,张某某不同意偿还借款,且前往公证处要求撤销委托出售及委托抵押的手续;其告知张某某如果无法偿还借款将出售涉诉房屋,但未向张某某告知具体的买房人信息及房价款。2014年11月,其为了出售房屋解除了涉诉房屋的抵押登记。之后,范某代张某某将涉诉房屋出售给赵某,赵某向其支付购房款现金290万元,没有相关存取记录。另在借款时其要求张某某出具欠条以证明借款情况,同时要求张某某出具收到购房款的收条,涉诉房屋出售后,欠条及借款合同已销毁,现提交张某某2013年11月7日出具的收到购房款60万元的收条一张,张×2013年1月1日出具的收到购房款160万元的收条一张,张×2014年1月3日出具的收到购房款30万元的收条一张。张某某只认可借款60万元及其出具的收条,其认为《抵押(借款)合同》只履行了60万元,剩余部分未履行,对于张×出具的收条的真实性无法核实。赵某及范某认可陆××的陈述。

另查,与涉诉房屋相同地段、相同户型、相同类型的房屋,在2014年11月间,市场成交总价介于290万元至300万元之间。

 

 

裁判原文节选

一审【案号:北京市丰台区人民法院(2015)丰民初字第05743号】张某某于2013年11月1日、11月7日与陆××签订了借款协议,又于11月1日当天出具授权委托书委托范某代其出售房屋。结合双方借款经过、委托经过以及双方当事人陈述,可以认定,张某某委托范某出售房屋的行为应为借款行为的担保。另,张某某于2014年10月前往公证处要求撤销对范某的委托书,虽因张某某与陆××、范某发生争执,委托书未被撤销,但张某某作为委托人其解除委托合同的意思表示已十分明确,因委托合同属随时可以解除的合同,故范某以借款未偿还为由不同意撤销委托合同,显属不当。范某在张某某明确表示要求撤销委托书的情况下,仍以张某某的名义对外出售房屋,属代理权终止后的行为,明显存在主观恶意。关于赵某的买房行为,法院认为赵某购买涉诉房屋未进行实地查看;虽范某与赵某均认可房屋总价款为290万元,但未提交相应的书面合同;《存量房屋买卖合同》中未对房屋的交付,逾期交房、过户的违约责任进行约定,赵某亦未提交其他书面补充协议;赵某称在过户后一次性支付给陆××现金290万元,但未提交现金存取记录,亦未对现金来源作出合理解释等行为均有悖常理、也不符合房屋买卖的交易习惯,相关证据无法证明赵某构成主观善意,亦不构成表见代理。综合考虑以上情况,法院认定范某在丧失代理权后,依然代理张某某将涉诉房屋产权过户至赵某名下,侵害了张某某的合法权益,赵某虽基于公证的授权委托书与其签订合同,但在整个交易过程中,确有诸多有悖常理之处,不能视为其主观善意,故范某代理张某某与赵某签订《存量房屋买卖合同》应为无效。据此,原审法院于2015年10月判决:范某以张某某的委托代理人的身×与赵某签订的关于北京市丰台区×××区4号楼8层5-802号房屋的《存量房屋买卖合同》无效。

 

二审【案号:北京市第二中级人民法院(2016)京02民终691号】本院认为:关于赵某是否系本案适格主体一节,范某代理张某某与赵某签订编号为CW284534的《存量房屋买卖合同》,本案系张某某以范某与赵某恶意串通且范某无代理权限为由起诉要求确认上述合同无效,故赵某作为本案当事人参加诉讼,并无不当。

关于赵某是否系善意购房人一节,从购房目的来看,原审期间其陈述是为了给其父换房,本院审理期间陈述系投资,前后陈述不一致;从购房经过来看,其未实地查看过涉诉房屋,且在原审期间陈述未看过其他房屋,本院审理期间陈述看过小区同户型的房屋;从合同内容、房屋价款以及交付情况来看,其与范某虽然称房屋总价款为290万元,但未提交相应的书面合同,而上述《存量房屋买卖合同》中仅记载房屋价款为170余万元,且未对房屋的交付、逾期交房和过户的违约责任进行约定,赵某亦未提交其他书面补充协议;赵某虽称过户后一次性以现金方式付给陆××290万元,但未提交现金存取记录,亦未对现金来源做出合理可信的解释;从房屋交付及控制情况来看,赵某与陆××、范某共同收房,后又将涉诉房屋交由范某、陆××控制;结合赵某所述其男友与范某、陆××之间的关系,本院认为赵某的购房行为存在诸多有悖常理之处,难以认定其系善意购房人。

关于合同效力的问题,民间借贷关系的借款人在借款时出具委托书,授权贷款人或其指定的第三人出售借款人的房屋,贷款人或其指定的第三人在借款人未偿还借款的情况下,以借款人名义转让其房屋,借款人主张买卖合同无效的,一般不予支持,但贷款人与买受人存在恶意串通行为,或者买受人明知或应当知道代理人实际没有代理权或滥用代理权的除外。本案中,借款人张某某向贷款人陆××借款,并授权陆××指定的范某出售涉诉房屋,后张某某未能还清借款,范某代理其将涉诉房屋出售。涉诉房屋的成交价格,赵某虽主张为290万元,但未提供充分的证据予以证明,故本院依据《存量房屋买卖合同》确认为1709000元;而该价格尚不足市场价格的70%,远低于市场价格,且范某的出售行为系在张某某曾明确表示要求撤销委托书的情况下,故本院认定范某的出售行为并非善意,结合赵某所述其男友与范某、陆××之间的关系以及其有关购房目的、经过、房屋交付和控制、房款给付及来源等陈述,本院认为亦可以认定赵某并非善意购房人,且其应对范某的非善意行为知情。综合上述分析,范某代理张某某与赵某签订的《存量房屋买卖合同》,应为无效。

综上所述,赵某的上诉理由均不成立,其上诉请求,本院不予支持。原判正确,应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项之规定,本院判决如下:

驳回上诉,维持原判。

一审案件受理费20181元,由赵某和范某各负担10090.5元(均于判决生效后7日内交纳);二审案件受理费20181元,由赵某负担(已交纳)。

本判决为终审判决。

 

 

案例二:附戴A与王A房屋买卖合同纠纷案

 

案情简介:(一)上海市沪太路XXX弄X号XXX室房屋(以下简称系争房屋)买卖情况。系争房屋产权原登记在王A、沈A、王B名下,建筑面积为145.08平方米。抵押权人原为中国民生银行,债权金额分别为人民币(以下币种均为人民币)33万元、24万元。2007年8月21日,出借人曹A(甲方)与借款人王A(乙方)、抵押物共有人沈A、王B(丙方)签订了《房地产借款再抵押合同》,约定借款金额为70万元,月息1.7%,借款期限为2个月,自2007年8月至2007年10月,逾期利息按每日5‰计算;乙方愿以系争房屋不转移占有的方式抵押给甲方,作为借款的担保,丙方作为共有人对此抵押表示同意,并支付合同约定的利息和相关费用等。王A、沈A、王B签署两份《委托书》,委托案外人洪A办理系争房屋抵押、买卖等相关事宜。沈A、王B签署《委托书》,委托王A办理系争房屋抵押事宜。 2007年8月22日,王A、沈A、王B出具收到曹A70万元的收条。上海市长宁区公证处就上述《房地产借款再抵押合同》及《委托书》的签订办理了公证。系争房屋上设立余额抵押,他项权利人为曹A,债权金额为70万元,该抵押于2008年5月16日注销。 2008年5月10日,王A、沈A、王B又向曹A出具收条,收条上载明:今收到曹A首次买房款96万元整,余款在手续交易办理完付清。案外人袁A出具收到王A、沈A、王B身份证的收条。 2008年5月30日,王A、沈A、王B签署《委托书》,委托李A为代理人,有权以委托人的名义代为签订系争房屋的买卖转让合同、收取所有售房款等事宜,委托期限自2008年6月6日至上述事宜办妥止。王A、沈A、王B与曹A又签订了一份5万元的《借款合同》,借款期限为5天,自2008年5月30日至2008年6月5日。双方约定如发生争议,协商不成时,应提交上海仲裁委员会仲裁。上述委托书及借款合同并经上海市黄浦区公证处公证。 2008年10月17日,李A以王A、沈A、王B的名义与戴A通过案外人上海恒越房地产经纪有限公司居间介绍签订了《上海市房地产买卖合同》,约定系争房屋转让价为188万元。附件三约定,买方应于签订买卖合同当日支付定金5万元,2008年10月25日前支付第一笔房款52万元,过户后七日内支付尾款131万元。 2008年10月,戴A与工行签订《房屋担保借款合同(商业)》,贷款金额为131万元,期限为360个月,戴A授权银行将贷款划入出售方指定账户。 2008年12月4日,系争房屋产权过户至戴A名下。2010年,王A、沈A、王B向原审法院提起诉讼,要求确认其与戴A就系争房屋签订的《上海市房地产买卖合同》无效,并将系争房屋过户至王A、沈A、王B名下。 (二)资金往来情况。1、王A70万元借款的收取情况如下:2007年8月22日,沈A账户内存入43.1万元;8月23日,王A账户内存入6.6万元。王A表示,曹A除了支付上述两笔钱款外,还给付现金9万元,合计58.7万元,其余作为利息曹A并未实际支付,目前已归还借款8.5万元,但无证据提供。曹A则认为,其实际支付王A70万元,王A至今分文未还。2、曹A96万元买房款的支付情况如下:2008年4月28日、5月7日、5月9日,曹A从工行账户内分别提取了53万元、14万元、31万元,合计98万元;2008年5月6日,曹A上述账户内又存入45万元。曹A表示,由于担心系争房屋被抵债,应王A的要求以现金方式支付96万元用以王A还债。45万元是他人归还给曹A的欠款,与本案无关。王A否认收到96万元,表示因70万元未还清,应曹A的要求书写了96万元的收条,96万元包括之前所借的70万元及利息26万元。如还清96万元,则与曹A的债务全部结清。李A则表示,曹A支付96万元时其在场,但对具体金额不详。3、戴A188万元房款的支付情况如下:2008年10月21日,戴A帐户内存入52万元;同日,戴A帐户内取出52万元;李A帐户内存入52万元;2008年10月24日、10月27日,李A账户内共计取出52万元;2008年12月9日,贷款131万元打入李A账户;12月10日,李A账户内取出131万元。戴A表示,52万元系曹A为归还戴A母亲曹B的欠款而存入戴A账户的。除52万元及131万元房款外,5万元定金以现金方式支付给李A,至此188万元房款全部付清。李A对此表示认可。4、王A中国民生银行贷款的归还情况:2008年11月3日,李A存入王A中国民生银行帐户内8万元现金;2008年11月4日,戴A母亲曹B账户内取出13.8万元,存入戴A账户内(手续由曹A办理);2008年11月5日,戴A以本票形式向王A中国民生银行账户内存入13.8万元(付出行签章一栏写有戴A、曹A的身份证号码,并留有曹A手机号码)。戴A表示,当时委托李A办理相关手续,故将身份证和银行卡交予李A,李A未经戴A同意,从戴A账户内划款为王A归还中国民生银行贷款。李A则称已记不清楚。戴A、李A两人均认可垫付的贷款最终由曹A支付。原审法院另查明,2009年8月12日,戴A诉至法院,要求王A、沈A、王B迁出系争房屋,后撤回起诉。 原审审理中,法院征询曹A是否愿就96万元买房款支付与否进行心理测试,曹A表示拒绝接受该心理测试。

 

 

裁判原文节选:

一审【案号:上海市闸北区人民法院(2010)闸民三(民)重字第3号】本案涉及三个法律关系:即王A与曹A之间的债权债务关系;王A、沈A、王B与戴A之间的买卖关系;王A、沈A、王B与李A之间的委托关系。根据查明的事实,就本案的争议焦点分述如下:

 

 1、王A与曹A之间是否存在70万元借款以及该借款是否构成高利贷。首先,该70万元借款办理公证后,王A与沈A账户内有大额资金进帐,王A、沈A、王B亦于2007年8月22日书写过收到70万元的收条;其二,王A自认收到过曹A以现金方式支付的借款,只是对于以现金支付的借款金额有异议,该异议在有大额银行资金进帐且王A、沈A、王B书写过收条的情况下,难以采信,故可认定实际借款即为70万元;其三,王A未提供已归还8.5万元的证据,对该节事实不予采纳;其四,70万元借款约定的利息未超过银行同类贷款利率的四倍,王A也无其他证据可以证明存在高利贷的情形。综上,原审法院认为,曹A实际支付给王A借款70万元,王A并未归还,该借款未构成高利贷。

 

2、2008年5月10日王A、沈A、王B是否收到曹A支付的96万元买房款。甄别交易事实并非必然取决于收条或借条,现实中常见出具了收条但钱款未到帐的情形,尤其是大笔金额的交易,不能仅凭收条来决定。王A、沈A、王B虽出具过96万元的收条,但根据曹A的存取款记录,2008年4月28日至2008年5月9日期间曹A虽陆续提取了98万元,但在2008年5月6日曹A又存入45万元,存取款相抵,曹A所提供的证据不足以证明其在2008年5月10日前取出现金96万元。其次,在借款70万元及5万元时,曹A与王A均办理了公证手续,但在支付金额更大的96万元时,却仅凭王A、沈A、王B出具收条一张,不符合当事人的交易习惯。其三,如曹A确实支付了96万元的买房款,在此之后再支付的5万元也应为买房款,但曹A与王A、沈A、王B签订的却是借款合同,不符合常理。其四,如曹A所述属实(即96万元的房款不包含70万元的借款),其前后三次已支付了171万元,在支付了超过90%房款的情况下,曹A却不签订房屋买卖合同,此举有违正常的买卖程序。其五,曹A拒绝接受心理测试,应当承担举证不能的后果。综上,王A、沈A、王B关于96万元未收取的陈述可信度高于曹A,故难以认定曹A实际支付过上述96万元买房款。

 

 3、李A将188万元房款交予曹A是否得到王A的授权。根据李A的帐目反映,2008年10月24日、10月27日、12月10日,李A账户内共计取出183万元。李A表示,按王A的口头指示,将上述183万元及之前收取的5万元定金,共计188万元交予曹A。曹A对此表示认可,并认可与王A、沈A、王B之间的债务全部结清。王A否认委托李A将房款交予曹A,鉴于李A未能提供王A授权的证据,故原审法院认定李A将188万元房款交予曹A的行为未得到王A的授权。

 

4李A以王A、沈A、王B的名义与戴A签订的房屋买卖合同是否有效。首先,戴A是否是真正的购房人。李A在审理中表示,涉案房屋实际是曹A购买,曹A介绍戴A前来购房,并确定房价为188万元,再结合首付款52万元实际由曹A支付一节,可以得出戴A并非真正的购房人,实际上是曹A意欲通过戴A的名义进行房屋买卖,从而达到以房抵债的目的。其次,王A卖房是否是其真实意思表示的问题。王A即便有出售系争房屋以还债的意思,也是以合理的对价出让系争房屋,而不是以系争房屋抵消70万元的借款。即便2008年5月30日的5万元借款有效,在王A仅借款75万元的情况下,却要以价值188万元的房屋去抵债,显然并非王A的真实意思表示。系争房屋的买卖非双方的真实意思表示,也未支付合理对价,买卖合同应属无效。 根据法律规定,合同无效或者被撤销后,因该合同取得的财产,应当予以返还。王A、沈A、王B要求将系争房屋产权恢复至其名下,并无不妥,可予准许。房款188万元,其中52万元由曹A出资,李A已给付曹A,故该部分无须再返还,其余的136万元由曹A返还给戴A。王A名下的两笔中国民生银行贷款最终由曹A支付,王A、沈A、王B应返还曹A21.8万元。鉴于70万元与5万元的借款,与本案系不同的法律关系,权利人可另行依法主张。原审法院据此判决:一、李A以王A、沈A、王B的名义与戴A于2008年10月17日就上海市沪太路941弄4号601室房屋签订的《上海市房地产买卖合同》无效;二、戴A应于判决生效之日起十五日内负责注销设立在上址房屋上的抵押权登记,中国工商银行股份有限公司上海市浦东分行在贷款债权得以清偿的前提下对注销抵押权登记负协助义务;三、上址房屋的抵押权登记注销后十日内,戴A应协助王A、沈A、王B办理上址房屋产权变更手续,将产权人恢复为王A、沈A、王B(相关费用由王A、沈A、王B与戴A按国家规定各自承担);四、曹A应于判决生效之日起十日内返还戴A136万元;五、王A、沈A、王B应于判决生效之日起十日内归还曹A21.8万元。

 

二审【案号:上海市第二中级人民法院(2012)沪二中民二(民)终字第42号】本院认为,根据查明的事实,本案中王A的确曾经出具过书面的《委托书》,委托李A出售系争房屋。但王A与李A均陈述,在签署《委托书》时,就委托出售系争房屋的价格并未作出明确的约定。此外,正常的房屋买卖应由买卖双方进行价格的协商,而李A代表王A、沈A、王B将系争房屋出售时,并未与买受人就系争房屋的价格予以协商,而是曹A确定买受人为戴A并确定房款的金额,这显然不符合常理。原审法院据此认定系争房屋的买卖非双方的真实意思表示,且未支付合理的对价,符合法律规定,本院予以维持。戴A认为双方买卖合同应为有效,无事实依据,本院不予采纳。至于王A与曹A之间的借款纠纷,王A表示其仅收到58.7万元;而曹A则认为王A于2007年8月收到70万元,2008年5月10日收到96万元;鉴于本案系房屋买卖合同纠纷,故双方对借款的争议可由权利人另行主张,本案对此不做认定。原审法院认定系争房屋的买卖无效后,由戴A协助注销抵押登记、配合办理过户手续以及曹A返还戴A房款,王A、沈A、王B返还曹A房款,符合法律规定,本院予以维持。综上所述,原审认定事实清楚,判决并无不当。据此,依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第(一)项之规定,判决如下:驳回上诉,维持原判。 二审案件受理费人民币21,720元,由上诉人戴A负担10,860元,由上诉人曹A负担10,860元。 本判决为终审判决。

 

 

 

本微信公众号相关文章延伸阅读【点击标题即可链接到原文(前十个),对没做超链接的标题可在关注本公众号后在“查看历史消息”中查看原文】:

2017.6.10预告登记可以排除法院的执行?

2017.6.8动迁房买卖中,将房子过户至买房人指定之人名下的约定

2017.6.4新政导致买房人限购,卖房人可否要求解除合同?

2017.6.1买房人可通过执行异议(之诉)排除法院的执行

2017.5.29买了“类住宅”,可否向开发商要求退房?

2017.5.27具备房屋买卖合同主要条款的居间协议是本约还是预约?

2017.5.26买了开发商的“类住宅”,如何维权?

2017.5.23动迁房买卖中对部分房屋共有人无权处分意见的反驳策略

2017.5.22动迁房是否属于夫妻共同财产?

2017.5.21宝山法院一判决:逾期迁出户口每天50元违约金

2017.5.20逾期违约金和解除合同的违约金可否同时主张?

2017.5.18卖房人违约,买房人可否主张佣金损失?

2017.5.16房产纠纷中诉讼请求的选择

2017.5.13违约加新政导致合同不能履行,责任如何承担?

2017.5.12卖房人逾期迁出户口,逾期违约金每天多少钱?

2017.5.11可否以动迁房不满三年导致合同无法履行为由解除合同?

2017.5.9支付违约金就可以解除合同?

2017.5.8房屋买卖中,预期违约可否适用违约金条款?

2017.5.3做高房价与骗贷的房屋买卖合同,法律后果有何不同?

2017.5.2为担保房屋买卖合同履行而设立的抵押,是否有优先受偿效力?

2017.5.1卖房人逾期迁出户口,违约金每天多少钱?

2017.4.29非真实买卖,房屋所有权如何取回?

2017.4.28名义产权人出售房屋,合同无效?

2017.4.27房屋所有人可否以不认识受委托人为由主张房屋买卖合同无效?

2017.4.20和中介公司的官司怎么打?

2017.4.18沪家庭有两套房还买房导致交易无法完成,责任如何承担?

2017.4.17动迁房买卖的法律风险与防范

2017.4.14房屋买卖中合同解除权的产生-消灭-产生

2017.4.10一份判决书确认两份房屋买卖合同无效并对法律后果作出处理

2017.4.8诉讼是否可以免除或推迟房屋买卖一方履行合同义务?

2017.4.7房贷新政导致首付比例提高,买房人可否要求退回定金?

2017.4.5法院判决卖房人赔偿买房人房屋差价400万,这就是违约的成本

2017.4.3房屋买卖中的合同无效风险——以购买未取得预售许可证的房屋为例

2017.3.31如何推迟房屋买卖合同的履行期限?——以做低房价的合同为例

2017.3.30北京限购商办类项目导致的民事法律责任分析

2017.3.28最高院公报:买卖附有违建的房屋的合同可以继续履行

2017.3.24央行规定北京离婚后一年内贷款按二套房政策,买房人不能贷款是否需要承担违约责任?

2017.3.23政府禁售酒店式公寓,开发商应向购房者承担什么责任?

2017.3.21房屋存在抵押,法院可否判决过户?

2017.3.20诉讼中开发商以购房者在签订认购书时是限购对象为由解除合同可否得到支持?

2017.3.19北京认房又认贷,买房人已付定金能否拿回来?

2017.3.18买房人可否仅以发票作为已向开发商付款的凭证?

2017.3.17父母子女间房屋买卖与赠与的甄别

2017.3.12开发商停止提供销售宣传中承诺的班车服务,业主如何维权?

2017.3.9开发商关于学区房的宣传未兑现,应当承担何种责任?

2017.3.5民间借贷背景下委托公证卖房的合同效力

2017.3.1房子噪音太大,买房人可否解除合同?

2017.2.28卖房人违约,何时对房价进行评估?

2017.2.26卖房人违约,买房人是否可以主张可得利益损失?

2017.2.25邻居搭“违建”,卖房人承担不能交房的违约责任?

2017.2.23买房人明知自己限购还买房导致不能过户,法律后果如何?

2017.2.22卖房人未如实披露房屋的抵押情况,买房人可否不履行合同?

2017.2.21买房人明知自己限购还买房导致不能过户,不构成违约?

2017.2.16房子被查封,不能过户的原因及解决方法

2017.2.15商品房买卖中,买房人使用了代金券可否再要求退钱?

2017.2.14代理人以卖房人的房产折价抵偿自己的债务,合同效力如何?法律后果如何?

2017.2.13房屋买卖中,适用定金罚则不足以弥补守约方的损失如何处理?

2017.2.12房屋买卖中一方违约,谁来举证证明守约方的损失?

2017.2.10银行迟迟不放款,买房人构成违约?

2017.2.9房产证上有未成年人的名字,卖房时需要注意什么?

2017.2.8借名买房注意事项与风险防范

2017.2.7委托公证背景下房屋买卖合同无效的法律依据

2017.2.5买房人可否以卖房人未注销抵押为由行使不安抗辩权?

2017.2.3是合作开发合同还是房屋买卖合同?“分割销售”合同无效?

2017.2.2房屋买卖中所涉善意取得的举证责任

2017.1.21涉及刑事犯罪,卖房人被骗,则房屋买卖合同无效?

2017.1.18无权处分夫妻共有房产的合同无效?

2017.1.17因买房人过错导致银行不能放款,卖房人可否解除合同?

2017.1.11《居间协议》可以被认定为房屋买卖合同?

2017.1.6买卖担保(让与担保)合同无效的三种理由

2017.1.5房屋买卖中,可以通过行使不安抗辩权解除合同?

2017.1.4农村房屋同村村民间转让的合同无效?

2017.1.3未成年人的监护人之一出售未成年人房产的法律后果

2017.1.2做低房价:阴阳合同or合同变更?

2016.12.31行政管理对房屋买卖合同效力的影响——从中介伪造卖房人网签签字说起

2016.12.30房子被另案查封,继续履行的诉请会被驳回?

2016.12.28没有证据证明哪方拒绝网签的法律后果

2016.12.25房屋买卖双方私下达成的《赔偿协议》与合同约定不一致,效力如何?

2016.12.22卖房人放弃合同解除权后可否再以买房人一万元尾款未付为由解除合同

2016.12.20迁出户口是付款的条件?和同时履行抗辩权有什么关系?

2016.12.17买房人要求卖房人配合过户的权利是否适用诉讼时效?

2016.12.14违反《房地产居间协议》的赔偿范围仅限于定金罚则?

2016.12.12无权处分房产导致的违约,违约金如何调整?

2016.12.11上海一中院判决:新政导致首付比例提高,买房人可否要回定金或首付款?

2016.12.7房屋共有人之一没在房屋买卖合同上签字也要承担连带责任?

2016.12.5以房抵债不构成善意取得?

2016.11.29上海房贷新政,认房认贷首付提高,买房人能否要回定金首付款?

2016.11.28 2016.11.28上海房贷新政解读及风险防范

2016.11.26房屋买卖合同中一方当事人合同解除权的取得

2016.11.24认定买房人与卖房人的公证委托代理人恶意患通损害卖房人利益的关键点

2016.11.23连续两次的房屋买卖合同被确认无效,房屋如何返还?

2016.11.22牵扯到债务和委托公证的房屋买卖合同的效力及责任承担

2016.11.21买房人可否以卖房人无权迁出房屋内的户口为由行使不安抗辩权?

2016.11.20出售“共有”房屋,合同无效?

2016.11.19因房屋买卖双方的过错导致合同解除,合同解除前房价上涨的利益如何分配?

2016.11.18卖房人的代理人与买房人恶意串通损害卖房人的利益,法律后果如何?

2016.11.17《房屋抵债协议书》和《房地产抵押借款合同》同时签订,效力如何?

2016.11.16卖房人逾期迁出户口十年,买房人可以主张几年的逾期违约金?

2016.11.10卖房人逾期交房,买房人可否直接提取卖房人存留在中介处的尾款?

2016.11.3卖房子附带自行车库?

2016.11.1卖房人因客观原因没迁出户口也要承担违约责任?

2016.10.28附义务赠与房产可以撤销?

2016.10.27和精神病人签订房屋买卖合同,法律后果如何?

2016.10.25房屋买卖合同未采用书面形式,是否成立?是否有效?

2016.10.23为什么法院不能判决被查封的房子强制过户?

2016.10.22公证委托代理人出售委托人的房屋,一定有效?

2016.10.21第三人可否主张房屋买卖合同无效?

2016.10.18房屋买卖一方放弃合同解除权的法律后果

2016.10.17房屋买卖合同对部分条款没有约定且双方不能达成一致,一方要求解除合同的依据是什么?

2016.10.16房子(二手房)被查封后卖房人才交房,买房人可否提执行异议?

2016.10.15假离婚导致银行不能放贷,买房人构成违约?

2016.10.13卖房人的房子被查封或拍卖,买房人应该怎么办?

2016.10.10买房人与卖房人的户籍分册立户后,买房人是否还可以向卖房人主张逾期迁出户口的违约金?

2016.10.9买房人按约履行合同并已装修入住就能取得房屋所有权?

2016.10.8无权处分会导致合同无效?

2016.10.7解除网签合同的时间点

2016.10.6是谁拒绝网签?现有证据下的证据规则运用

2016.10.3卖房人无权处分,买房人可否主张房价上涨的损失?

2016.10.2购买农村房的合同被确认无效,责任如何承担?

2016.10.1买房人限购,卖房人是否有义务配合买房人重新网签?

2016.9.30买房人要求减名字,卖房人是否应当配合?

2016.9.28房屋买卖中价款显失公平的认定

2016.9.27可否以房屋买卖双方互失信任不再具有履约基础为由解除合同?

2016.9.26卖房人刚签订房屋买卖合同即违约,买房人不可依据违约责任条款主张违约金?

2016.9.25买房人以自己限购为由拒付房款是否构成违约?

2016.9.23银行未在房屋买卖合同约定的放款日放款,买房人违约?

2016.9.22房屋买卖中,以阴合同的时间节点配阳合同的违约条款可以吗?

2016.9.21房价多写,效力如何?如何证明?

2016.9.19买房人已支付大部分房款并已实际入住房屋,卖房人就不能解除合同?

2016.9.17“对部分条款未能协商一致”成了房屋买卖中的免责金牌

2016.9.16公证委托卖房的合同效力

2016.9.15房屋买卖中一方违约给另一方造成的实际损失谁来举证?

2016.9.14买房人在卖房人指定的银行贷款不成,责任谁承担?

2016.9.13买房人要求变更买房人,构成违约?

2016.9.12买房人未付逾期付款违约金是卖房人拒绝过户的抗辩事由?过户手续不全谁来审查?

2016.9.10区分房屋买卖中的限售和限购

2016.9.9卖房人配合买房人第二次贷款,是否还可以解除合同?

2016.9.8买房人付了全款就不会违约了?

2016.9.7有租客的房子的交房时间如何确定?

2016.9.5是什么合同漏洞使得房屋买卖一方想违约而不需承担违约责任?

2016.9.4多卖房人之一没有收到房款,不需承担违约责任?

2016.9.3为规避债务而签订的《房屋买卖合同》效力如何?

2016.9.2卖房人拒绝配合买房人办理贷款手续,卖房人违约?

2016.9.1名为房屋买卖实为赠与的认定及法律后果

2016.8.31买房人可否以合同中没有银行卡号为由免责?

2016.8.30规避限购政策的代持房屋协议是否有效?

2016.8.29买房人迟延过户是否构成违约?

2016.8.28买房人做低房价,卖房人可以不履行合同?

2016.8.27卖房人没有迁出他人的户口构成违约?——从真实意思说起

2016.8.26房产纠纷中主张违约金,注意实际损失这个“马蜂窝”

2016.8.25房屋交易不能完成,已付房款难以追回,中介承担什么责任?

2016.8.24房屋买卖过程中房子被查封,买房人就可以解除合同?

2016.8.23房屋买卖中做高房价的约定是否有效?

2016.8.22房屋买卖的预约合同(居间合同、认购书)的责任承担方式及责任范围

2016.8.21(部分)卖房人为精神病人,卖房的程序怎么操作?

2016.8.19房屋买卖双方在约定的过户日重新磋商贷款事宜未成,买房人不构成违约?

2016.8.18二手房买卖中做低房价失败,谁来补缴税费?

2016.8.16“现状”对房屋买卖合同纠纷判决的影响有多大?

2016.8.15房屋买卖中做低房价,是谁埋在谁脚下的定时炸弹?

2016.8.14房屋买卖合同的补充协议列明甲方有两人但只有一人签字,效力如何?

2016.8.13未经评估拍卖国有房屋,所达成的成交协议无效?

2016.8.11房屋产权人一房二卖,第一买房人如何主张自己的权利?

2016.8.10卖房不卖车位导致不能过户,卖房人违约?

2016.8.9持违法公证委托书卖房,房屋买卖合同的效力如何?

2016.8.8卖房人以拒绝提供银行卡号等方式恶意拒收银行贷款,买房人违约?

2016.8.7房屋买卖中,逾期违约金和解除合同的违约金可否同时主张?

2016.8.5银行贷款未如期放入卖房人账户,买房人违约?

2016.8.4买卖法院已查封的房屋的合同是否有效?

2016.8.3房屋买卖中损害赔偿的边界

2016.8.1购买不满五年的经济适用房的合同是否有效?

2016.7.31购买未满三年的动迁房的房屋买卖合同是否有效?

2016.7.30房屋买卖适用“家事代理”?

2016.7.29符合哪些条件家庭成员之间的房屋买卖会被认定为赠与?

2016.7.28卖房人违约,买房人主张的房价上涨损失是否应当得到支持?

2016.7.27部分房屋共有人代其他共有人签字出售房屋的合同无效?

2016.7.26如何认定签订房屋买卖合同的目的是套取银行贷款?

2016.7.25标的房屋内的户口没迁出,卖房人要承担违约责任?

2016.7.23卖房人拒绝履行做低房价的约定是否构成违约?

2016.7.22房屋买卖中,付款补充协议的“最后付款期限”应该怎么理解?

2016.7.21《房地产居间协议》被认定为《房地产买卖合同》的标志性要件是什么?

2016.7.20按份共有房屋买卖中,买房人应当把房款支付给谁?

2016.7.18产权人将按94方案购买的动迁房出售给非法同居者的合同是否有效?

2016.7.17开发商变更规划损害业主利益,业主如何主张权利?

2016.7.16银行贷款没到账,卖房人就可以拒绝迁出户口?

2016.7.15买房人为规避限购而假结婚,卖房人是否有义务配合买房人变更合同主体

2016.7.14房屋买卖中一方拒绝按约办理委托公证构成根本违约?

2016.7.13非农户口者买农村宅基地房屋的合同无效?应当返还房屋?

2016.7.11签订《房屋买卖合同》后房屋被列入征收范围,可否解除合同?

2016.7.10房子漏雨,买房人可否解除合同?

2016.7.9非沪籍者所签公房使用权转让协议无效?

2016.7.8伪造房屋所有权人的签字,合同有效(无权处分)还是无效(非真实意思表示)?

2016.7.7买了物业用房,开发商履行不能,责任谁来承担?

2016.7.6限购者购房,责任如何承担?

2016.7.5买房人与开发商签订《商品房预售合同》后《商品房预售许可证》被撤销,《商品房预售合同》是否有效?

2016.7.4房屋买卖中:做低房价被举报后谁应补缴税款?有租约的房屋如何交付?

2016.7.3买房人贷款申请未获银行批准,卖房人再次协助办理贷款申请是放弃了追究买房人的违约责任?

2016.7.2为“规避”限购而转让名下已有房产的《房屋买卖合同》是否有效?

2016.6.29房屋买卖中先履行抗辩权行使的限制

2016.6.28开发商与限购的买房人签订《购买订单》,不能履行的责任如何承担?

2016.6.27在房屋买卖中,当无权处分遇上期待权

2016.6.26买房人网签时限购,卖房人拒绝网签构成违约?

2016.6.24卖房人假报“房龄”要承担什么责任?

2016.6.23连锁买卖背景下,房屋买卖合同未明确约定履行期限,如何认定?

2016.6.22调整违约金,谁来举证实际损失?法院可自由裁量?

2016.6.21房屋在过户前被法院查封,卖房人不承担违约责任?

2016.6.20买房人未按居间协议的约定补足定金,是否构成根本违约?

2016.6.18网签后过户前房屋被查封,买房人如何主张自己的权利?

2016.6.16房地产买卖双方都不履行合同,哪方违约?合同可否解除?

2016.6.15抵押登记与预售登记哪个效力优先?相应的合同哪个效力优先?

2016.6.14做低房价逃避税款的约定是卖房人不承担逾期过户责任的免责事由?

2016.6.13承租人可否以优先购买权受到侵害为由主张《房屋买卖合同》无效?

2016.6.12法院拍卖房屋前,竞拍人与房屋所有权人达成的拍卖溢价款退还协议是否有效?

2016.6.11民法上“胁迫”的认定——和房屋买卖密切相关

2016.6.9侵犯法定继承权的《房屋买卖合同》无效?

2016.6.8卖房人在网签前或过户前遗失房产证,是否构成根本违约?

2016.6.6转让在划拨土地上所建房屋的合同是否有效?

2016.6.5确认《房屋买卖合同》无效并返还房屋的诉讼有无时效限制?

2016.6.4房屋买卖合同纠纷诉讼中,当事人未要求审查合同的效力,法院是否应当依职权审查?

2016.6.3买房人要想解除《房地产买卖居间协议》应当起诉谁?

2016.6.2夫妻双方分别向同一人购买不同的房屋,可否作为共同原告一并起诉?

2016.6.1房屋买卖合同无效,无过错方可否主张房屋租金损失?

2016.5.31卖房人如何证明自己是受胁迫才签订《房屋买卖合同》的?

2016.5.26转让有抵押的房屋,合同有效吗?

2016.5.25买房人欠付房款不足总房款的三分之一,卖房人无权解除合同?

2016.5.24法院判决继续履行夫妻一方卖房的合同,配偶不能诉请撤销该判决?

2016.5.23国企违反法定程序出售房地产,合同无效?

2016.5.22附条件合同能规避买卖担保协议无效的规定?

2016.5.19买房人逾期付款就构成根本违约?——分期付款背景下的买受人利益保护

2016.5.16计算房屋买卖中实际损失的时间点

2016.5.15虚假的二手房买卖如何认定?合同无效的法律依据是什么?

2016.5.13对“如因房屋交易政策原因造成无法交易”的理解

2016.5.12当善意(或恶意)购买遇到无权处分,房屋买卖合同效力如何?谁能取得所有权?

2016.5.10警惕!买房人限购,卖房人违约

2016.5.6买房人没有违约,就一定能拿到房子?

2016.5.4《居间协议》未约定首付款支付时间且双方不能达成一致,即可解除合同且不承担违约责任?

2016.5.2二手房买卖中居间方居间成功的标志是什么? “房屋买卖合同”指哪一版?

2016.5.1买房人明知自己不具有购房资格而购房,合同不能履行,居间方可否主张佣金?

2016.4.29二手房买卖定金合同中,按份共有人无权处分相关问题

2016.4.27 不具备购房资格者购房失败,是否需要支付中介费?

2016.4.26中介有违法行为,就不能主张佣金了?

2016.4.25“沪九条”导致首付比例提高,买房人可否解除合同且不承担违约责任?

2016.4.23当房屋买卖遇到民间借贷——不同的担保,不同的后果

2016.4.21网签时是限购对象,合同一方就一定可以解除合同?

2016.4.18转按揭办不了,买房人要承担违约责任?

2016.4.16离婚,房产如何分割?

2016.4.15买房人按约申请贷款,但未在约定的过户日前获银行批准,是否要承担违约责任?

2016.4.10房屋买卖中“阴阳合同”的效力及法律后果

2016.4.8 以房产出资却未办理过户手续的法律后果

2016.4.7不履行或解除居间协议,居间补偿费如何支付?

2016.4.6为骗取银行贷款而签订房屋买卖合同,效力如何?法律后果如何?

2016.4.4买卖双方签订了房屋买卖合同就要向中介全额支付佣金?

2016.4.3离婚父母一方出售未成年子女房屋的合同是否有效?

2016.4.2买房人在房屋被查封后拒付第三期房款是否构成违约?哪方享有合同解除权?

2016.4.1“限购令”导致卖房人买不到房,房屋买卖合同可否解除?

2016.3.31警惕!房屋在网签后被查封怎么办?

2016.3.30“二手房”的隐蔽质量瑕疵责任谁承担?

2016.3.29买房人嫌20%的违约金太少怎么办?买房人如何举证自己的实际损失数额?

2016.3.27房产中介在二手房买卖居间中有过错,要对受害者承担何种责任?

2016.3.26签订房屋买卖合同后遭遇“限购令”,可解除合同且不承担违约责任?

2016.3.25买房人不知有限购令而签订《居间协议》,可否要求退还定金?

2016.3.22二手房买卖中的细节法律问题

2016.3.21二手房买卖中涉及的按份共有和共同共有相关问题

2016.3.20二手房买卖|转让未依法登记领取权属证书的房地产的协议是否有效?

2016.3.17房价疯涨,对居间合同中“不得绕开中介公司签约”约定的理解

2016.3.14房价疯涨,房屋买卖双方都应当知道何谓“法律上或者事实上不能履行”

2016.3.13房价疯涨,违法建筑买卖合同是否有效?可否继续履行?

2016.3.12二手房买卖违约金|北京上海法院的规定及解读

2016.3.11北京上海深圳江苏法院关于二手房买卖的规定

2016.3.10 房屋两次过户,但前一合同无效,所有权归谁?名义产权人可否请求原所有人迁出房屋?

2016.3.9 房价疯涨,卖房人的权利如何保护?

2016.3.8 房价疯涨,买房人怎么样才能把房子拿到手(过户到自己名下)?

2016.3.7 房价疯涨专题:10个相关法律问题

2016.3.6 聚焦房价飞涨法律纠纷:《购房意向书》、前后两份合同、法律适用

2016.3.5房价疯涨,违约泛滥,买房人应当知道的法律常识

2016.3.3 房价飞涨背景下的违约与救济

2015.12.19转让划拨土地上所建房屋的合同是否有效?

2015.11.20以房地作抵押(部分房屋系他人所有)的效力如何?

2015.10.6立遗嘱后房屋发生动迁,遗嘱是否仍有效?

2015.9.26购房款主要由一方父母所付,离婚时房屋产权如何认定如何分割?

2015.7.17房屋登记制度不完善,房屋买卖关系是否存在如何确定?

2015.6.8是房屋买卖还是借贷?

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 


Copyright © 石家庄证券经济业务联盟@2017