海外买房到底应该以谁的名义买?

一站式小龄留学2019-04-14 08:56:09

之前王宝强离婚案受人瞩目,其中一套在洛杉矶帕沙迪纳(Pasadena)价值百万美元的房产更吸人眼球,尤其是房产上“只留给活人”(with the right of survivorship)的条款,引起了广大吃瓜群众的热议。也就是说,如果一方突然死了,共同所有的房产会自动转为活着的人一人所有。这个条款实际上是美国夫妻之间共有产权的一种最常见方式,其本身并不是特别的“阴谋条款”,但不排除签订后会遇到一方的道德风险。

 至此也引发了大家的热烈讨论:到底海外买房应该挂到谁名下才最放心?毕竟房地产产权是房地产的灵魂。产权设置出现问题,一朝犯错,只能令你后悔不已!


下面小编就以美国的情况来跟大家分析一番。买房必然要涉及到产权,那么房子应该买在谁的名下?要从三个方面来考虑,当然每个人的情况各不相同,需求也各不一样,但是总有一种名字会适合自己:

  • 资产能够得到保护

  • 税收能够减少

  • 传承流畅


01

资产保护


简而言之,就是保证你的资产是安全的。

不要出现像宝宝这样最后人财两空的境地,连打官司都要借钱。宝宝还能演电影再挣钱,很多人不一定那么容易东山再起的。对于一些高风险的职业以及考虑子女婚姻风险的人士来说,资产保护尤为重要。比如你是医生由于某些原因,有人对你提出了诉讼,或者婚姻发生变化了等等。

 

02

税务减扣


产权名字的不同,产生的税务问题也不同。在房产投资方面,主要需要考虑所得税(income tax),资本增值税(capital gain tax)和房产税(property tax) 。在符合税法规定的前提下,合理降低税务,是每个投资者必须追寻的。

 

名字的不同,产生的税务问题也不同。在房产投资方面,主要需要考虑所得税(Income Tax),资本利得税(Capital Gain Tax)和房产税(Property Tax)。王宝强案例中,他们的美国房产采用的是联合共有的方式。之所以很多人都选择这种方式,就是因为这种方式之下,当夫妻的一方死亡时不会征收财产税。

 

这种财产基本原则会按公平市价原则适用于已故配偶所有的一半财产,并且会减少健在配偶出售财产的资本利得税。

 

03

传承流畅


房产投资以集聚房产的投资组合(property portfolio)为工具,利用时间来致富,所以将来房产的传承,能够在传承过程中不引起额外的税务问题和其他成本,是一个需要考虑的问题。


很多人海外买房都是为子女打算。是以父母名义购买还是子女名义购买,或是联名购买,其涉及的税收和复杂程度会很不一样。

 

在买房时,我们需要考虑未来如何低成本地可以将财产传承给后代。同时也要考虑继承分配调整的灵活性等问题。

 

在美国一般有4种形式:

个人;联名;公司,信托(尤其是家庭信托,Family Trust)

个人就是一个人(individual),联名就是几个个人一起买,也称partnership; 公司和信托则需要一定的费用,注册成立。


个人购房

可以说大部分买房的人都是把房子买在个人的名下或者联名的名下。因为它简单,成本低,而且太顺理成章,一切是那么自然。


所有权

由于所有权是自己个人,则如果个人遇到任何诉讼,比如房客在你房子里受伤了诉讼你等,或者你的职业导致你被诉讼,比如医生等,则在你名下的所有的其他房产都会暴露在这个诉讼之下,负有连带责任。

 

控制权

买在个人名下,则控制权当然归你个人,所以你自己决定这个房子的买卖,租赁等事宜。

 

收益权

买在个人名下,则收益权归个人。房子出租,则租金减掉利息等成本之后的净收入会归入你个人的收入中报税。如果租赁净收入是负的话,则可以减扣你的个人收入,减少你的税负。如果你把你的投资房卖掉了,则增值的部分需要交纳资本增值税。

 

传承

当你把所有权传承给子女的时候,会涉及遗产税,绿卡和公民遗产税免税额是545万美元,外国人则只有6万,超出部分交40%遗产税。

联名购房

在美国,房产联名有两种形式,一种是Joint Tenancy,另外一种是Tenancy   in common。两者最大的区别在于Joint tenancy中的一方去世之后,产权会自动转移给另外一方; 如今闹得满城风雨的王宝强与马蓉在美国买房时签订的“只留给活人”这个特殊条款,其实就是联合共有产权的一种。

而tenancy in common则不是,一方去世了,则产权是转移给去世的一方的家人。所以一般夫妻或者家人关系会用Joint tenancy,而非夫妻关系的合伙人则用tenancy in common。

 

联名购房要卖房的话一般需要获得所有房契上有名字的人的同意。

 

所有权

联名名下的资产是分别在不同的两个(或几个)人名字名下,所以资产分别也归这些个人所有。个人如果遇到法律问题,则都可以追溯到这个房产,没有资产保护。所有权的多少在产权上注明比例,所有权的行使分配就按照这个比例。

 

控制权

如果是Joint Tenancy,一家人控制,商量着办,比较容易处理。

Tenancy in common 则一般按照以出资比例确定的产权股份比例来确定控制权,股份多的人说了算。

 

收益权

这个产权形式是按比例的,所以收益权也是按所有权的比例来分配的。

 

传承

所有权的传承和个人一样。


家庭信托

信托有很多种,家庭信托是美国家庭常用的一种形式。主要有三个重要的部分组成:

一是trustee, 也就是信托管理人或者是控制人。

二是信托本身,trust。

三是收益人,beneficiary。 

受益人既可以是委托人自己、未来配偶、家人后代,也可以是其他人,并可以预设各种条件,更换受益人、取消受益权。不仅保密,而且灵活可控。

 

还记得传奇的女人邓文迪么?那你一定不会忘记她与传媒大亨默多克的那段婚姻。当初他们离婚的时候,全世界都在猜测这次邓文迪至少会分掉默多克的一半身家。然而,令人惊讶的是,默多克用两套房产和让两个女儿成为870万美金基金的受益人就把邓文迪给“打发”了,离婚后仍坐拥139亿美元身家。

 

所有权

买在信托下面的资产的所有权归信托本身,也就是说里面的资产不归个人,它不是一个商业实体,也不是法律意义上的经营实体,不会接受任何法律诉讼,因此在它里面的资产会得到很好的保护。如果你个人受到诉讼,则不可能追到里面。如果你给你孩子们住的房子在信托里面,他的婚姻出现问题了,这个资产将不会被分走。可以说在资产保护方面,信托是最好的。

 

控制权

信托的控制人是trustee, 也就是信托管理人也称控制人。信托管理控制人可以是个人,也可以是公司。

 

收益权

在信托里面的资产的收益归信托本身,尽管信托需要报税,但信托不是税务实体,没有税率。信托里的收益只是暂时在里面,年终将会被分配给信托的受益人,但当受益人从信托里面获得收入之后,加上受益人的其他收入,需要一起按照个人所得税的方法计税。对于信托里面有很多房产和生意资产的人来说,信托是一个避税的好工具。

 

传承

信托的整个运作和分配是由信托管理控制人来控制的,所以只要把控制人更换就可以达到传承的目的。由于房产实际上是写在信托控制人(Trustee)名字上的,因此,如果Trustee是个人,则传承会引起费用和麻烦。但是,如果Trustee是公司的话,那情况就会非常简单。你可以通过更换公司董事的办法,来更换公司控制人,从而达到控制信托,传承信托的目的。

 

信托是典型的三权分立的商业形式。对于资产保护和高收益的合理避税有较大的好处。

公司购房

相对来说买在公司名下,贷款稍微复杂点,但还是没有问题的。由于公司一般是有限责任公司,所以在公司名下的资产具备一定的保护。而房子的盈利和亏损,也就是归于公司的盈利和亏损。

公司的传承非常简单,只要填一张表,更改股东和董事就很容易解决了。

 

所有权

买在公司名下的房产归公司所有,不同于个人和联名,它是法律意义上的实体。

 

控制权

公司名下的资产由公司来控制,所以如果你把房子买在你自己的公司名下,那么房子的任何事情还是由你来处理和控制。

 

收益权

买在公司名下的房子所有的收益也归公司所有。由于公司是法律和税收实体,有自己的税率,房子的净租金收益,房子的资本增值收益,都是按照公司所得税的税率来计税。

 

传承

公司的传承非常简单,只要填一张表,更改股东和董事就很容易解决。



最近,我们在实际操作中,发现了夫妻双方共同申请按揭贷款时发生的细节问题,在这里,小编另外再作部分说明和强调:当夫妻开始考虑购房时,往往会陷入纠结:按揭贷款合同和产权证上该写其中一方还是双方的名字?很多夫妻想要五五分,即对资产享有平等的所有权。但从经济意义上看,这未必是最佳的决策。况且,如果贷款人不止一位,房屋所有权的法律解读也可能会变得错综复杂。房屋往往是夫妻或个人一生中最大的一笔消费,其所有权可能会在未来对家庭或个人的财务情况产生巨大影响。


01

按揭合同 VS 产权证

刚准备买房的人尤其要注意按揭合同和产权证的区别,二者是完全不同的概念,不可混淆。简单来说,订立按揭合同是为了偿还购房贷款。产权证则事关房产的所有权。许多人觉得,如果夫妻双方平分房屋的所有权,那么这两份文件上都应由双方共同署名。然而事实并非如此,夫妻双方都署名的做法可能并不适合你的情况。


02

解读按揭贷款

对于很多人来说,按揭贷款是购房中的一件大事。2017年购房的美国家庭中超过四分之三(76%)办理了按揭贷款。一对夫妻共同申请按揭贷款时,贷款方采用的并不是两位借款人 FICO 评分(信用评分)的平均值。每位借款人分别有三家征信机构的FICO评分,贷款方将审查所有评分得出借款人的信用评分中值。在审核共同贷款的申请时,贷款人将采用两个借款人中较低的信用评分如果你的共同借款人信用分数较低,就可能成为共同贷款的劣势。



所以,如果你或你的伴侣信用不佳,可以考虑单独申请贷款,避免因一方征信评分低导致利率上调。但值得注意的是,单份收入也可能会导致贷款额度降低
在提交共同借款之前,可以做不同情况的评估,和贷款专员一起找出对你和你的家庭更有利的方案。


03

房屋的所有权

如果你们觉得一个人申请按揭贷款最有利,但又在意房屋的所有权的划分,大可不必担心。即便按揭合同上只有一个人的名字,夫妻双方也仍可在房屋产权证上共同署名。一般来说,如果你想避免额外的程序和麻烦,最好在办理房屋结算时就将配偶或伴侣的名字加在房屋产权证上。你的贷款方以后可能不允许让你再添加他人,因为按揭贷款大多都有条款规定,只有全额付清贷款后才能进行产权变更。不过,有些贷款方也可能会免除这项规定,允许你添加家庭成员。



如果你选择两个人署名产权证,即使一个人签署按揭贷款,双方仍然都是业主。在这种情况下,签署按揭贷款合同的人有还清贷款的义务,而没有署名的人则没有还款的法律义务。


04

按揭贷款合同或产权证均未署名

如果按揭贷款合同和产权证上均未署名,那么你对房屋的所有权就很难得到保障。从法律上来看,如果你没有在产权证上署名,你对房屋就没有所有权。如果夫妻或伴侣关系破裂,你对房屋及相关资产都没有所有权。

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