代理人代为申请登记情形下引入律师见证的思考

鱼龙聊房2018-09-03 06:09:18

在不动产登记实务中,由代理人代为申请不动产登记的情形屡见不鲜。然而各地登记机构对于授权委托书的审核可谓基本相同,即要求授权委托书必须经过公证。此要求并无法律法规依据,实则将审核当事人委托法律关系真实性与合法性的责任转嫁给了公证机构,但此种做法却切实为登记机构减轻了审核负担,故而在实务中对委托书公证一直处未置可否之态度。  

 然而《不动产暂行条例实施细则》(以下简称《细则》)及《不动产登记操作规范(试行)》(以下简称《规范》)相继出台之后,对授权委托书的操作做了明确规定,即在登记机构现场签订。《细则》第十二条第三款规定:“自然人处分不动产,委托代理人申请登记的,应当与代理人共同到不动产登记机构现场签订授权委托书,但授权委托书经公证的除外。”《规范》总则部分1.9.1亦规定:“自然人处分不动产的,可以提交经公证的授权委托书,授权委托书未经公证的,申请人应当在申请登记时,与代理人共同到不动产登记机构现场签订授权委托书。”这两处规定肯定了登记机构见证下的授权委托书的效力,亦明确了授权委托书并非必须公证。然而这其中却不可避免要面临许多问题,诸如登记机构对委托法律关系的审核要求将会更为严苛,许多无法到场签订委托书的当事人亦无可避免的仍需走委托书公证的途径,许多当事人不予理解,易滋生不满情绪,不利于登记工作的开展。在此背景下,如何最大限度的方便群众,又可规避登记机构的风险,正确把握委托法律关系的真实性和合法性便成为了登记机构亟待解决的问题。

  中共中央办公厅、国务院办公厅的文件《关于推行法律顾问制度和公职律师公司律师制度的意见》,将推进公职律师在机关企事业单位中发挥其作用提供了指引,其后住建部亦发布了《全国住房城乡建设系统公职律师试点工作方案》。基于此种背景,结合不动产登记实务,笔者认为在不动产登记中由代理人代为申请登记的情形,可引入律师见证的形式,以登记机构公职律师为见证人,对当事人的委托授权进行见证。此种形式虽不及委托书公证的证据效力,但较之委托书公证却仍有其优势和可操作性。中华全国律师协会出台的《律师见证业务工作细则》(以下简称《工作细则》)明确了律师见证的含义、原则、范围及程序,其虽为行业规范,但其依照《中华人民共和国律师法》制定,作为规范全国律师见证工作的规范,以律师的专业性及规范性赋予见证以可信力。《工作细则》第二条明确了律师见证的内涵:“律师见证是指律师应客户的申请,根据见证律师本人亲身所见,以律师事务所的名义依法对具体的法律事实或法律行为的真实性、合法性进行证明的一种活动。”登记机构的公职律师纳入律师协会管理,享有同样的权利,自然可依登记机构的名义开展律师见证工作,其具备的优势可以为登记机构审核委托法律关系提供有效帮助。


律师见证的优势


 首先,律师见证更具专业性和灵活性,且服务较为人性化。律师通过其专业的法律知识体系,不仅可以规范委托双方的授权委托文件,针对双方提出的委托事项对授权委托书进行修正或者直接代为起草。而且可以为其提供法律建议,在双方就委托事项约定不明确时予以提醒。如此可达到委托双方的委托需求,同时又代登记环节对委托法律关系进行了审核。此外,登记机构公职律师可以根据当事人申请,对于一些确实不能到场当面签订授权委托书的情形提供上门见证服务,从而优化服务质量,方便群众,提升工作效率。  其次,律师见证比之登记机构直接审核更具可靠性。现今登记机构受理人员水平参差不齐,且其法律素养较之职业律师仍有很大差距,通过登记机构公职律师的见证工作,可以有效鉴别当事人委托关系的真实性和合法性。并且公职律师代表单位以律师身份为当事人提供见证服务,可以提高见证的严肃性,尤其作为登记机构的公职律师,其本身代表登记机构这一政府功能部门从事见证,较之一般律所执业律师更具权威性和公信力。   再次,律师见证可减轻申请人负担,相较委托书公证,登记机构若采公职律师见证的形式,当事人可免于缴纳公证费用,只需到场签署相关委托文件并经公职律师见证即可。本着方便群众,服务为民的宗旨,经登记机构律师见证可为申请人节省不必要的公证费用,无疑对群众将是一大利好。
律师见证的弊端
然而较之委托书公证,律师见证的证明力十分有限,其为“私证”的范畴,而经公证的文书具有法定的证据效力。登记机构若采律师见证书取代公证文书作为受理要件,其自身的审核责任明显加重,见证律师及受理人员对登记要件合法性和真实性的审核责任加重。倘若委托双方涉嫌违法,见证又未辨明,难免会造成登记风险。  律师见证存在一定的局限性,其见证的事项有限,《工作细则》第十二条规定:“律师可以承办下列见证业务:(一)各种经济合同的签订与履行行为;(二)企业章程、董事会决议、转股协议等法律文书;(三)继承、赠与、转让、侵害等民事行为;(四)各种委托代理关系;”具体到不动产登记业务,针对委托法律关系,律师见证自然可行,但是对于当事人继承,赠与等事项,若采律师见证,其对当事人意思表示的把握,以及相关事项合法性的考量将是极为庞杂的一项工作,若仅凭律师自我判断恐怕极难保证见证事项的合法性和真实性。且律师在对当事人身份资格审核及受理事项合法性真实性进行判断时,其调查取证存在诸多不便,开展工作可谓阻力重重。
如何开展律师见证工作

纵使律师见证有其弊端,但笔者认为在代理人代为申请登记的情形下引入律师见证仍是利大于弊的。其关键在于律师见证工作如何开展,以尽最大限度的发挥见证的优势,规避其弊端。基于此,笔者有以下浅显之见:
    规范见证工作流程,登记机构将律师见证工作纳入工作流程之中,细化见证的各个环节,并对见证工作中的相关材料进行整理和规范,可采格式文本的可予以制定,并针对具体见证事项进行修正。公职律师努力提升职业素养,增强见证工作能力,依据流程对需见证的委托事项依法审核其真实性和合法性,做到谨慎认真,规范高效。针对重大疑难事项,公职律师不能独立完成见证核实其真实性与合法性的可组成见证组,由集体讨论决定。

实施区域联动,当委托双方处于异地,无法至不动产所在地现场申请见证的,可以就近择住所地登记机构进行见证,住所地登记机构公职律师利用与当事人同处一地的优势,更利于开展调查核实工作,由其针对当事人见证申请作出见证并出具见证书后转送不动产所在地登记机构,从而实现登记机构内部联动。诚然此法有加重登记机构工作量之弊端,且异地机构见证的效力尚需不动产登记机构自己权衡,在尚无法律法规指引及上级管理部门指导意见的前提下,可以作为一种可尝试性的探讨。
  保障律师执业权利,为有效开展律师见证工作,保障律师的执业权利尤为关键,因为只有在律师执业权利得以保障的前提之下,律师才能在见证中充分调查取证,多方面考量委托法律关系的真实性和合法性,从而做出正确的判断。在党的十八届三中、四中全会中均提出了完善律师执业权利保障机制的要求,对此,两院三部于2015年出台《关于依法保障律师执业权利的的规定》。针对律师各项权利落实,各地亦相继出台了保障律师执业权利的规定,特别是阅卷、申请调查取证等问题,提出了较为具体的措施。诸如,山东省出台的《关于进一步保障律师执业权利的若干规定》,其二十四条明确规定:“受委托的律师为办理诉讼、仲裁、行政复议等诉讼或非诉业务,可以向工商、公安、国土、建设、海关、人力资源社会保障、卫生、技术监督以及房产、车辆登记等单位调查与所承办业务有关的情况,查阅、摘抄复制与所承办业务有关的材料。相关国家机关、有关单位和经办人员应当按照有关规定给予配合和协助。”相信通过各地规定的不断完善及落实到位,律师在执业过程中将会更为顺利的开展工作,这无疑对于不动产登记实务中律师见证工作的开展铺平了道路,使见证工作顺利开展有了美好的愿景。


作者:淄博市房产管理局产权监理所  崔文强






Copyright © 石家庄证券经济业务联盟@2017