代理人代为申请登记情形下引入律师见证的思考

鱼龙聊房2019-06-18 00:09:34

在不动产登记实务中,由代理人代为申请不动产登记的情形屡见不鲜。然而各地登记机构对于授权委托书的审核可谓基本相同,即要求授权委托书必须经过公证。此要求并无法律法规依据,实则将审核当事人委托法律关系真实性与合法性的责任转嫁给了公证机构,但此种做法却切实为登记机构减轻了审核负担,故而在实务中对委托书公证一直处未置可否之态度。  

 然而《不动产暂行条例实施细则》(以下简称《细则》)及《不动产登记操作规范(试行)》(以下简称《规范》)相继出台之后,对授权委托书的操作做了明确规定,即在登记机构现场签订。《细则》第十二条第三款规定:“自然人处分不动产,委托代理人申请登记的,应当与代理人共同到不动产登记机构现场签订授权委托书,但授权委托书经公证的除外。”《规范》总则部分1.9.1亦规定:“自然人处分不动产的,可以提交经公证的授权委托书,授权委托书未经公证的,申请人应当在申请登记时,与代理人共同到不动产登记机构现场签订授权委托书。”这两处规定肯定了登记机构见证下的授权委托书的效力,亦明确了授权委托书并非必须公证。然而这其中却不可避免要面临许多问题,诸如登记机构对委托法律关系的审核要求将会更为严苛,许多无法到场签订委托书的当事人亦无可避免的仍需走委托书公证的途径,许多当事人不予理解,易滋生不满情绪,不利于登记工作的开展。在此背景下,如何最大限度的方便群众,又可规避登记机构的风险,正确把握委托法律关系的真实性和合法性便成为了登记机构亟待解决的问题。

  中共中央办公厅、国务院办公厅的文件《关于推行法律顾问制度和公职律师公司律师制度的意见》,将推进公职律师在机关企事业单位中发挥其作用提供了指引,其后住建部亦发布了《全国住房城乡建设系统公职律师试点工作方案》。基于此种背景,结合不动产登记实务,笔者认为在不动产登记中由代理人代为申请登记的情形,可引入律师见证的形式,以登记机构公职律师为见证人,对当事人的委托授权进行见证。此种形式虽不及委托书公证的证据效力,但较之委托书公证却仍有其优势和可操作性。中华全国律师协会出台的《律师见证业务工作细则》(以下简称《工作细则》)明确了律师见证的含义、原则、范围及程序,其虽为行业规范,但其依照《中华人民共和国律师法》制定,作为规范全国律师见证工作的规范,以律师的专业性及规范性赋予见证以可信力。《工作细则》第二条明确了律师见证的内涵:“律师见证是指律师应客户的申请,根