小课堂 | 月入5000,如何买遍全世界的房?

招银前海金融2019-07-03 01:42:21

据《经济参考报》,证监会正在加紧研究面向个人投资者的公募REITs产品制定相关的政策法规,其中,租赁运营类、公寓类以及公租房等相关企业的REITs将成为政策最先鼓励的方向。


REITs为普通投资者提供了投资全球物业的机会。今天的小课堂,一起来了解下这个房地产投资神器吧~文末有福利哦~


揭开神秘面纱——什么是REITs?

REITs全称“Real Estate Investment Trust”,即房地产投资信托基金,是房地产证券化的重要手段。REITs的收益主要来源于租金收入和房地产升值,收益的大部分将用于发放分红。REITs长期回报率较高,与股市、债市的相关性较低。


本质上,REITs可以理解为房地产投资的替代品。购买了REITs产品,相当于,一群人凑笔钱,交给专业团队去全世界购买并经营房产。90%的收入会拿出来,以分红的形式返给投资人。因此,REITs为个人投资者提供了一个投资全国乃至全世界知名物业的机会。


从业务逻辑上而言,REITs的基本架构如下图(来源:集思录)

REITs赚的是什么钱

总体来说,REITs赚的是两部分钱。一是经济成长和货币膨胀的钱。二是经济周期的钱


第一点好理解,就像中国的房价一样,背后是整个经济体的崛起和城市的更新再造。第二点与REITs的结构有关。所谓挣周期的钱,就是你能在低点买入资产,高点卖出资产,得到周期性收益。


REITs的本质是追求长期收入的企业,因而,他们的思路是战略性和长期的。他们能够在市场处于低谷的时候大手笔买进资产,而市场处在高点的时候又能果断卖出。


总体而言,REITs主要有三大特点:收益主要来源于租金收入和房地产升值;收益的大部分用于发放分红;REITs长期回报率较高,与股市、债市相关性较低。


REITs的前世今生


在国外,REITs通过资本市场向公众投资者发行,已是一个较为成熟的投资品种。目前,全球已有超过20个国家和地区相继推出REITs,总市值已经超过万亿美元。其中,美国是全球首个开辟REITs市场的国家,也持续保持着全球第一大REITs市场地位。

国际:业务已趋成熟

美国——REITs在1960年诞生于美国。截止2015年年底,美国共有244只上市的REITs,占当时全球总数的60%,总市值约64,000亿人民币。

日本——2001年建立REITs上市系统,当年9月首个REITs上市。截止2016年第三季度,日本共有REITs56支,总市值约7,500亿人民币。


澳大利亚——澳大利亚1971年推出REITs,经过四十多年的发展,截止2015年年底,澳大利亚共有47只上市REITs,总市值约6,100亿人民币。


新加坡——1999年5月颁布《财产信托法指引》,开始实施REITs,经过十多年的发展,截止2016年第三季度,共有36只上市REITs,总市值约3,400亿人民币。

国内:香港、台湾先行

香港——2003年8月颁布《香港房地产信托投资基金守则》。截止2016年第三季度,香港共有10只上市REITs,总市值约2,000亿人民币。


台湾——2003年7月颁布《不动产证券化条例》。截止2016年第三季度,台湾共有5只上市REITs,总市值约140亿人民币。


内地

2005年11月

商务部明确提出“开放国内REIT融资渠道”的建议,我国内地首次提出开展REITs;

2009年

央行联合银监会、证监会等部门成立“REIT试点管理小组”,明确信托基金投向已经使用且具有稳定现金流的房地产物业;

2014年11月

根据住建部和有关部门的部署和要求,北上广深4个特大城市将先行开展REIT发行和交易试点工作;

2015年1月

住建部发布《关于加快培育和发展住房租赁市场的指导意见》,提出要积极培育经营住房租赁的机构,积极推进房地产投资信托基金试点。

2017年2月14日

中国证券投资基金业协会召开党委扩大会议,协会将研究推动“公募基金+资产证券化”的房地产投资信托基金(REITs)模式,实现长期资本与公共治理形成的各类公共设施作为基础的长期资产对接,真正提升金融服务实体经济的效率,推动结构性改革深入发展。


发展REITs:四方收益的选择


对投资者而言

REITs试点扩大了投资范围。

在中国投资者习惯中,房地产投资必须是买下一套自己的房产,为此大多数人不得不成为“房奴”。但严格意义上来说,房贷未还清前房产是银行的。

REITs则不同,是一种收益稳定、流动性强、信息透明、比较安全的投资工具。REITs通过资金的“集合”,为中小投资者提供了投资房地产业的机会。

对开发商而言

REITs促使房企由重资产向轻资产模式转变,同时可避免自持物业双重征税;还可实现快速退出。此外,抵押型REITs可替代银行贷款。

上海易居房地产研究院副院长杨红旭认为,“REITs最大的作用是解决开发商退出渠道问题,一般来说,物业、商场都存在出售难的情况,这类项目投资收益期限拉长,资金周转率变慢,久而久之大家都不愿意持有物业。”

对于行业而言

REITs的推出,有利于增强和优化房地产资金来源,同时促进房地产服务业快速发展。从国际上看,各经济体REITs的推出时点往往与其房地产行业发展所处阶段密切相关,自1960年美国首次推出REITs以来,纵观全球各大经济体,都是在房地产市场需要资金时推出REITs。

对政府而言

REITs有助于盘活房产存量,扩大税基,政府旗下的庞大物业通过REITs成为租赁物业,降低运营成本。


REITs风险知多少

REITs的基础是房产项目,但房地产行业毕竟属于风险较高、周期性较强的行业,因此在投资REITs时也需要关注其风险点。


上海易居研究院副院长杨红旭认为,“REITs投资者需要额外关注宏观经济及房地产行业的风险。由于REITs主要投资于商业地产、住房贷款等,因此当宏观经济下行、房地产行业处于衰退期时,商业地产表现疲软可能会造成REITs分配给投资者的红利减少,甚至会导致REITs破产。”


数十万亿的未来

据统计,截至2016年底,全国逾107万亿各项贷款余额中商业性房地产贷款余额为26.7万亿,按照上市银行60%抵押质押类贷款的比重粗略估算,我面房地产资产证券化规模总量约为一个16万亿的巨大市场,这个实实在在的巨大蛋糕就将摆在眼前。


中信证券资产证券化业务线执行总经理俞强表示,不论是基于租金收益,还是基于租赁物业本身,资产证券化均可以为住房租赁企业提供存量盘活的金融工具,尤其是基于租赁物业本身开展REITs运作,可以协助住房租赁企业开展轻资产化运作,从长期持有资产转变为专注于租赁住房管理,从而一方面促进企业快速提高租赁住房投资规模,进而推进住房租赁市场的快速发展;另一方面有助于企业提高投资收益率,从而形成住房租赁市场的长效机制。


而与REITs息息相关的评估行业,也是蓝海一片。以日本最大的不动产评估公司日本不动产研究所为例,目前该公司总营业额中50-60%为咨询业务,而咨询业务中50-60%为资产证券化的业务,其中REITs的后续业务占主要部分。


看完这篇文章,你是否已经REITs有基本的了解了呢?

我们的荐书环节还准备了与REITs相关的书籍,让你买遍全世界的房可不仅仅是梦想哦~


REITs:颠覆传统地产的金融模式》

中国正在落地发起中国版REITs,REITs成为资产证券化热产品类别。本书是一本探索房地产业金融创新的力作,是探索和实践房地产金融创新的工具书。孟晓苏、贾康、宋广菊、梁上燕作序。


《全球REITs投资手册》

本书为具体投资策略实践,提供了国际背景下关于REITs的深入知识,如美国、香港、新加坡、中国和马来西亚,便于投资者海外投资。三位作者的亚洲区背景,针对亚洲地区投资,适合中国个人投资者。

《REITs 房地产投资信托基金》

REITs投资专家拉尔夫 L. 布洛克写就。考查了REITs在过去几年里几乎所有的关键进展和所采取的投资策略,为如何评估单个REITs、商业不动产的风险回报特性,以及如何找出蓝筹REITs和控制投资。

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