租赁新政驱动下 住房租赁REITs 有盼头!

中华建设网2018-08-24 15:16:05

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住房租赁REITs“大幕”即将开启。


近日,在国家鼓励住房租赁市场发展和多地推进租赁新政加大金融支持的大背景下,租赁运营类、公寓类以及公租房等相关企业的REITs将成为政策最先鼓励的方向。


这意味着,面向个人投资者的房地产投资信托基金RETIs正式启动,或大有作为。



REITs 酝酿启动


REITs即不动产投资信托基金,属于资产证券化方式的一种,国外已被广泛使用,在我国目前还处于探索期。


作为国内最早推动REITs发展的中国房地产开发集团理事长孟晓苏曾在不久前的博鳌房地产论坛上透露,最近中国证监会以中国证券行业基金业协会的名义组织了专门委员会,推动不动产证券化。


“现在REITs的启动已经上了轨道,根据证监会有关负责同志的设想,在十九大前做好准备,在明年政府换届之后,再撸起袖子加油干,争取让REITs在中国早日落地。”孟晓苏表示。


记者了解到,目前证监会做出了要深市、沪市加快做好流通准备的决定。国家发改委也于2016年发文,要求把各地建设的PPP项目转成REITs。今年财政部亦发文表示,要推动不动产投资信托基金REITs的发展。



早在两年前,住建部发布《关于加快培育和发展住房租赁市场的指导意见》时就指出,通过建立住房租赁信息政府服务平台,积极培育经营住房租赁机构,支持房地产开发企业将其持有房源向社会出租,积极推进房地产投资信托基金REITs试点,支持从租赁市场筹集公共租赁房房源等多种渠道,发展租赁市场。


去年,国务院印发《关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》,2017年7月,住建部、发改委、财政部等九部委又联合发布《关于在人口净流入的大中城市加快发展住房租赁市场的通知》,鼓励多种渠道拓宽租赁住房来源,确立12个首批住房租赁试点城市。


在相关租赁政策出台的推动下,住房租赁市场的空间将非常广阔。有研究预测,2020年国内住房租赁市场规模可达1.6万亿元,2030年则可达4万亿元。更有业内人士表示,在国家和地方近来频频出台租赁新政的形势下,REITs的启动“众望所归”。并且这种融资方式较适合于国内的租住房租赁企业,可以成为住房租赁企业存量盘活的金融工具,协助住房租赁企业开展轻资产化运作,让企业更加专注于住房租赁管理。


破解融资渠道窄难题


纵观我国未来的住房租赁市场,前景可观。尤其是北、上、深三大城市的住房租赁市场规模将以年均15%的速度增长,加之近期国家对以“租售并举”为核心的长效机制非常重视,租赁市场能否培育起来,关乎上亿人能否扎根城市。


同时,在无风险收益率较高(4%-5%)、租赁投资回报率太低(2%左右)、投资回收期太长(50-60年)的情况下,市场化机构不愿意投资低成本、适租型租赁项目,只有政府或国企主导的规模化租赁,才是新市民能支付和所需要的。因此,国家特别强调,支持相关国企转型为住房租赁企业,鼓励国企将闲置和低效利用的国有厂房、商办用房用地按规定改建为租赁住房等。


此时,住房租赁RETIs应用而生,不仅顺应了市场发展需求,还将有助于破解房企融资渠道窄难题。



长久以来,融资渠道窄一直是住房租赁企业面临的主要困境之一。评级机构东方金诚结构融资部总经理郭永刚表示,目前,我国长租公寓市场的参与者主要包括大型房地产商、酒店行业、房屋中介机构旗下的长租公寓运营商以及以互联网创业公司居多的其他运营商。


“除大型传统房地产开发商具备丰富融资渠道外,其他公寓运营商目前主要依托于三种融资渠道:银行贷款或表外融资;通过互联网金融平台发行理财产品;股权融资或股东借款、私募融资。上述融资途径普遍存在规模有限、成本较高的问题。”郭永刚说。


记者了解到,住房租赁企业往往采取租入房源的轻资产运营模式,这种运营模式有利于企业快速发展,但也导致其没有充分的抵押物来获得银行贷款等传统融资,而部分持有房屋产权的公寓经营企业则因为无法有效盘活资产,难以进行扩张发展。住房租赁RETIs不仅可以破解融资渠道窄难题,还可将全部来源于房产租金收入和房地产升值部分的RETIs,与其收益的大部分发放租赁企业分红。



有助于形成住房租赁市场长效机制


在业内人士看来,REITs融资方式目前更适用于在国家大力倡导的住房租赁领域推广,未来,住房租赁REITs不仅有望成为住房租赁领域的重要融资渠道之一,还将有助于形成住房租赁市场长效机制。


事实上,国内在住房领域探索实行“类REITs”已有成功先例。


2017年1月,长租公寓运营商魔方公寓发行了我国首单公寓行业资产证券化产品,募集资金总额为3.5亿元。这是中国ABS发行历史上的首单公寓行业资产证券化产品,该计划期限为1-3年,采用优先级/次级支付机制。其中,优先级共设三档,均获得中诚信证评授予的AAA评级,优先级平均利率约为年化5%。


8月,链家旗下长租公寓运营商自如也发行了中信证券——自如1号房租分期信托受益权资产支持专项计划,该项ABS发行规模为5亿元,其中4.5亿元优先级票面利率为5.39%。不同于以往ABS产品单纯依靠固定资产抵押或未来租金收益作为底层资产,中信证券——自如1号底层资产主要有两个方面:一为预付房租,二为自如长租公寓衍生服务收入。



此外,鼓励住房租赁市场发展已成为房地产长效机制的重要组成部分之一。2016年6月,国务院印发《关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》,明确提出要加大政策支持力度,鼓励金融机构按照依法合规、风险可控、商业可持续的原则,向住房租赁企业提供金融支持。其中即包括支持企业发行证券化产品。


近期,深圳、杭州等地出台的租赁新政中,均提出加大对住房租赁的金融支持。深圳提出,鼓励符合条件的住房租赁企业或经营住房租赁业务的企业通过IPO、债券及不动产证券化产品等方式融资,稳步推进房地产投资信托基金REITs试点。杭州提出,鼓励金融机构按照依法合规、风险可控、商业可持续的原则,对住房租赁企业提供金融支持。


对此,中信证券资产证券化业务线执行总经理俞强认为,不论是基于租金收益,还是基于租赁物业本身,资产证券化均可以为住房租赁企业提供存量盘活的金融工具,尤其是基于租赁物业本身开展REITs运作,可以协助住房租赁企业开展轻资产化运作,从长期持有资产转变为专注于租赁住房管理。


“从而一方面促进企业快速提高租赁住房投资规模,推进住房租赁市场的快速发展;另一方面有助于企业提高投资收益率,形成住房租赁市场的长效机制。”俞强如是表示。


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