房地产调控期社会精英人士捡漏购房之法律风险提示(二) ——为河南大学校友会房产租售置业投资交流群编撰

盈科商事法律服务团队2019-05-03 18:08:51

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当前正处房地产调控期,市场基本属冷冻状态。河南大学若干精英人士构建的房产租售投资群,意欲捡漏购房。本律师时常关注群友聊天,发现很有必要发挥专业优势,就租、售、置业过程中若干法律问题略经整理,并向群友做一提示,以备租、售、投资时参考一二。


上期,我们总结了十条注意事项,下面我们放送第二期又十项注意事项。供大家参考。



11、明确公共设施能否按期交付



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买房时,承诺1:1的停车位,小区有超市、娱乐设施等各种公共配套,但这些有可能在交房时,并不能兑现。


应对:购房人可要求房地产商在合同上写明,按照规划要求配建的教育、医疗保健、环卫、邮电、商业服务、社区服务、行政管理等公共建筑设施及房地产商特别宣传的地下车库和会所,与住房同时交付使用。




12、购房支付



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拿房贷买房来说,购房款支付就分为四次,定金、首付款、按揭分期还款和尾款。而对应的交款时间是:签订定金合同时付定金、签订购房合同时交首付、办理完贷款和抵押手续后按期还款,办理完过户手续及物业交割后再付付款。


应对:要看合同上购房的款项需要分几次支付购,支付的时间要明确标注。




13、作预告登记,防止开发商抵押房子


在商品房预售中,购房者可以就尚未建成的住房进行预告登记,以制约开发商把已出售的住房再次出售或者进行抵押。为什么作预告登记,就是为了防止开发商破产或其他经济原因,他名下的房子被法院查封,或者被抵押。我们买了房子,产权证不办下来,就一直在开发商的名下,严格意义上,房子还不是完全属于我们自己。


应对:做了预告登记,就很好的解决这些问题,在产权证没有办下之前,确保房子是我们自己的,即使开发商传统把房子再卖给别人,或者抵押给别人,房子也是我们的,受法律保护的。




14、明确交房日期


选房者在签订合同时,一定要将交房日期明白无误地规定为“某年某月某日”,并注明开发商不能按时交房所需承担的违约责任,拒绝一切文字游戏,防止掉入合同陷阱。


15、合同空白条款暗藏玄机



开发商交给客户签订的《商品房买卖合同》上,往往会有许多空白的地方。购房者以为合同就算完成了,殊不知这些空白,就是日后开发商作弊的好机会。



16、房屋面积缩水



面积问题是毛坯房易出现问题之一。很多楼盘往往都会用赠送面积来吸引客户。这种在业内被称为“偷面积”的行为的确成为了不少买房者购买房屋的重要衡量因素。然而,有些楼盘,特别是毛坯房交付的楼盘却在房屋落成后与原先展示给买家的样板间有着一定的差距。例如,样板间中曾经出现的赠送一半的入户花园设计,最后交付时却出现大幅缩水。


应对:收房前买房者需对房屋进行细致的验收。现场验收则需注意以下事项:1、所交付的房屋是否是您所购买的房屋,其结构设计是否和原图相符,面积是否一致;2、房屋质量是否合格、门窗等是否与合同的约定相符;3、水电气等附属配套设施是否按合同到位;4、其他合同中约定的项目做得如何。在验房过程若发现有任何一项不符,均可拒绝签收并在交接记录上如实记载。


17、小心“黑白合同”陷阱


实践中,买房人为了减少缴纳的税款,在真实的房屋买卖合同之外,签订另一份用于网签的合同,通过做低交易价格达到避税目的。而在此之后,因合同履行又会引发双方对合同真实性以及房屋真实价格的纠纷。为避税签订的网签合同属于双方通谋虚伪的意思表示,应认定为无效,以实际履行的房屋买卖合同为准。由于规避国家税收规定,纳税义务人应当承担相应的行政责任。


应对:黑白合同有风险,签订需谨慎!


18、房屋认购书到底有无法律效力



判断商品房买卖中的认购书究竟为预约合同还是本约合同,最主要的是看此类认购书是否具备了《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的13项主要内容。但一般来说,商品房认购书中不可能完全明确上述13项内容,否则就与商品房买卖合同本身无异,因此在实践中,这类认购书只要具备了双方当事人的姓名或名称,商品房的基本情况(包括房号、建筑面积)、总价或单价、付款时间、方式、交付条件及日期,就可以认定认购书已经基本具备了商品房买卖合同本约的条件。反之,则应认定为预约合同。



19、房屋交易不成功,委托人也必须向中介支付佣金?


所谓“无效果付酬条款”,就是指中介公司与委托人约定,即使未达成房产交易,委托人也应当向中介公司支付一定数额的报酬。在实践中,中介公司通常事先收取委托人一定金额的交易保证金,并和委托人约定,即使交易不成功,这部分保证金也不予退还。依据合同法关于中介合同双方义务的规定,依据《房地产经纪管理办法》,房地产经纪机构未完成房地产经纪服务合同约定事项的,除扣除交通、通讯等必要费用外,不得收取中介费用,更不得收取交易保证金。


应对:慎重签署“无效果付款条款”,拒绝中介不合理的收费。

   

20、内部认购有无法律效力?



有些开发商在楼盘开售前,会打着“内部认购”的旗号,将一批房屋以较低折扣卖出,一是为了造势,二是为了市场摸底,这都是为正式销售做准备。然而这类内部认购房存在一定的隐患:一是开发商有可能将房产抵押贷款,收取购房人的首付款后“人间蒸发”;

二是开发商还未缴清开发地块的土地使用权出让金,导致未来房主难以及时取得房产证;

三是许多开发商未取得《商品房预售许可证》,此类内部认购签订的协议是无效合同,并不受法律保护。


应对:购房者应当擦亮眼睛,选择实力雄厚、信誉好的大型楼盘,万不可为了一点价格优惠而因小失大。


更多干货,未完待续




本期作者:

李泽山律师  马梦圆助理

二〇一八年六月一日



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