【买卖】周周搏|房产继承&买卖公证

南京链家微学习2019-02-25 08:43:06

房产继承&买卖公证

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房产继承

1、房产继承的流程如何?

先到公证处办理继承公证书,再到房产局换不动产证。


2、房产继承各阶段的时效如何?

继承公证需要进行家庭成员核对,时效不确定,从继承公证办理到不动产证更名完成需要1个月左右。


3、办理继承公证备件

① 申请人身份证件、代理人的身份证件和授权委托书,国外或港澳台地区的委托书应经当地公证机关或司法部授权的机构、人员公证证明;

② 被继承人和已死亡的继承人的死亡证明。死亡证明一般应由公安部门或被继承人死亡时所在的医院出具,被继承人在国外或港澳台地区死亡的,死亡证明应经当地公证机关或司法部授权的机构、人员公证证明;

③ 被继承人遗留的财产证明,如房产证、土地或宅基地使用权证、记名股票、存款凭证等;

④ 被继承人的全部合法继承人情况的证明,以及有无依靠被继承人生活的人的证明。一般由继承人或被继承人所在单位的人事部门根据其档案记载出具,证明的范围以继承法所确定的法定继承人的范围为限;

⑤ 被继承人生前所立的遗嘱,包括公证、自书、代书、录音、口头等形式的遗嘱;

⑥ 继承人放弃继承权的,应当亲自到公证处发表放弃继承权的声明,或提交经公证证明的放弃继承权声明书;

⑦ 继承人失踪多年,下落不明的,应当提交人民法院宣告失踪或死亡的裁定书;

⑧ 其他有关材料。如遗嘱见证人的证明材料、遗产清单等,具体根据公证处要求。


4、办理继承公证,应当注意的问题有哪些?

① 遗产应当是公民死亡后遗留的个人合法财产;

② 被继承人的遗产状况应清楚,例如有无典当、抵押、是否共有的情况;遗产现在何处,由谁保管,产权有没有争议;除已知遗产外,有无其他债权债务;

③ 对于夫妻共有财产的继承,我国婚姻法规定,除有约定外,夫妻关系有效期间取得的财产属于夫妻共有财产。因此在办理夫妻一方死亡的继承公证时,夫妻共有财产,只有属于死者的那部分才能作为遗产进行继承,另一部分则应归在世的一方所有;

④ 在被继承人生前立有遗嘱或遗赠扶养协议的情况下,应当先确认遗嘱或遗赠扶养协议的效力,决定适用的继承形式和法律规定;

⑤ 办理遗嘱继承权公证,事先要审查遗嘱是否有效,遗嘱继承人和遗产有无变化,如有下列情况,应按法定继承办理:

  • 遗嘱继承人放弃继承的;

  • 遗嘱继承人先于立遗嘱人死亡的;

  • 遗嘱继承人丧失继承权的;

  • 遗嘱无效部分涉及的遗产;

  • 遗嘱未处分的遗产;

⑥ 遗嘱继承权公证应对缺乏劳动能力又没有生活来源的继承人保留必要的遗产份额。遗嘱人未保留上述继承人遗产份额的,处理遗产时,应为该继承人留下必要的财产,所剩余部分才可参照遗嘱继承人的原则处理;

⑦ 在有继承人死亡的情况下,应当查明其死亡的日期,确定是否适用代位继承或转继承的规定。


买卖公证

1、二手房交易常用公证类型及收费


2、办理公证的注意事项有哪些?

① 公证书上的内容(姓名、身份证号码、产权地址、不动产权证号或房屋产权证号)需与提供的证件内容保持一致;

② 若卖方委托公证,需办理全权委托事宜(查档,签署买卖合同、配合买方办理贷款手续、缴纳和减免税费,产权过户手续,取证,注销抵押等);

③ 若买方委托公证,需办理全权委托事宜(查档,签署买卖合同、办理贷款手续、缴纳和减免税费,产权过户手续,取证,办理抵押等);

④ 办理公证前可先咨询公证处相关人员,明确办理要求及需提供的相关证件、资料;

⑤ 办理公证时需带齐与公证相关的一切资料,并携带公证所需费用;

⑥ 需要加急出公证书的,需提前明确告知公证人员;

⑦ 根据当事人真实需求及意愿办理公证事项并提供真实证件资料;

⑧ 若客户/产权人需在外地办理公证,需提供公证模板;若外地公证处要求按照规定格式,须提醒公证书必须包含贷款(若贷款)、过户、缴税、代收款等权限;

⑨ 卖方受托人不能是买方,买方受托人不能是卖方;

⑩ 买卖双方不能公证给同一个人。


3、公证书内容核实及银行选择注意事项

公证书内容逐字核实,尤其产权信息及产权人婚姻状态,如果产权人已婚,委托人必须加上隐性共有权人。公证书内容贷款专员核实完毕交给过户专员核实,两方都核实可用才可走贷款流程。

有公证书的贷款案子银行选择都有限制,需要考虑产权人的特殊情况和客户的贷款需求,至少沟通2家银行,提前将客户的资料收集齐全后逐个与银行进行沟通,确认利率及首付成数。


4、选择贷款银行须注意事项?

中信、招商、工商、平安认第三方收款,要求网签资金监管流程,其中招商不可以走网签非监管,工商、中信、平安可以沟通走网签非监管流程。其他银行要求原产权人收款。


5、房屋满五年唯一,产权人不能到场办理过户手续情况下注意事项?

① 若产权人已婚,公证书上体现夫妻关系则不需要其他证件,否则需要提供夫妻户口本、结婚证原件到场;

② 若产权人单身,公证书上体现未婚或单身则不需要其他证件,如果不体现还需要户口本原件等。

未婚:户口本;丧偶:需要户口本原件且体现丧偶;离异:户口本、离婚证、离婚协议/法院判决书/民事调解书,离异需要提供户口本、离婚证或法院判决书民事调解书(法院判决书、民事调解书时间超出三个月,须户口本体现离异)。


6、公证十必看(委托公证、承诺公证、涉外公证等)

① 核实委托人与受托人姓名与证件号码是否正确,核实房屋地址、丘权号、权证号是否正确。若有误,可由委托人携带证件原件和所有公证书原件到办理公证书的公证处修改盖章;

② 核实受托人与委托人关系。贷款银行一般只认可直系间的委托公证,若非直系,需要先确定银行是否可做(可认非直系间公证银行:工商银行、平安银行);

③ 若产权人为多人,核实公证书是否体现“产权登记在XX,XX,XX名下”,房产局过户要求公证内容必须体现该内容,否则无法受理送件;

④ 若产权人已婚,核实是否为夫妻共同委托。若产权人已婚,产权登记在一人名下,公证书仅产权人委托,办理面签时需要配偶到场;

⑤ 核实是否有代收房款,若无此权限,不能办理资金监管业务,只可选择网签非资金监管流程过户;
⑥ 核实公证内容是否有签署合同,签署贷款、办理送件、送抵押、缴税等权限。若无,需要重新做公证书,或者委托人本人到场办理相关事宜;

⑦ 核实公证书的有效期,确认有效期内是否可以办结相关委托事宜。若无法办结,提前提醒重补公证书,或者后期本人到场办理相关事宜;

⑧ 核实是否有转委托权。涉及自行赎楼的案子,若卖方签约前已办理委托公证,不能本人到场再做赎楼公证,赎楼担保要求原委托公证有赎楼相关权限,且必须有转委托权;

⑨ 若外国大使馆公证,核实公证书是否有外文,若有,公证书需要再做翻译公证;若委托证件与现有证件不一致(例:公场证书上为护照、现有证件是身份证),需要出具两个证件为同一人相关证明;

⑩ 产权为多个家庭,委托第三方过户,只有公证书有份额约定权限且指定份额约定比例时才可以代为代为约定份额。

注:用护照做的公证,未体现身份证号码。还需要到出入境管理中心调取委托人同一人相关证明,由委托人本人或受托人办理。



真题演练

1、(多选题)李书记退休后想把自己名下房产变卖回老家,但是由于痛风不便到场办理面签及过户事宜,便委托儿子帮其办理,在办理全权委托公证时需要提供哪些材料?

A、  李书记和爱人的身份证、户口本、结婚证

B、   李书记名下不动产权证或房产证与土地证

C、  李书记儿子的身份证

D、  李书记儿子的户口本

答案:ABC(二手房交易常用公证类型及收费)


2、(判断题)周超父亲于2016年5月因病去世,周超与母亲继承了其父亲名下紫金明珠的房产,在办理继承公证时,周超与母亲需要按照房屋评估价的2%缴纳继承公证费。

答案:错误(二手房交易常用公证类型及收费)

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