房地产评估机构因违规出具评估报告给委托人造成损失的,应承担损失赔偿责任

广西房地产业协会2019-05-18 21:31:32

【裁判要旨】

委托评估的一方当事人若能提供证据证明评估机构存在违规操作、评估报告重大遗漏等情形,以及评估行为与损失存在因果关系,则损失赔偿的主张可以得到法院支持。

 

【案情简介】

一、2014年8月25日,黄绍枢向法院提起离婚诉讼。法院在案件审理过程中委托华茂公司对涉案房屋进行评估。


二、2015年6月12日,华茂公司出具第一份评估报告,估价对象市场价值为1,691,000元;后经华茂公司核查,所出具的评估报告的价值评估有误,向法院申请撤回其出具房地产评估报告。


三、2015年7月8日,华茂公司出具第二份评估报告,显示估价对象市场价值为1,926,000元;原告黄绍枢以华茂公司第二次估价未派人进入评估房屋存在重大违规为由进行了信访。


四、经福州市住房保障和房产管理局查明,华茂公司对房屋进行第二次估价时,负责评估的估价师未进入评估房屋内进行现场查勘,仅在小区附近查验就在评估报告上签字,存在重大违规。


五、后黄绍枢另行委托福建兴闽诚信资产评估有限责任公司做出评估报告,对争议房产的估价为1,879,000元。该份报告最终被法院采纳,作为定案依据。


六、黄绍枢认为华茂公司出具的两份评估报告均未被法院采纳的原因是其违规行为造成的,存在损害后果,遂向法院起诉,请求华茂公司赔偿评估差价、偿还房屋按揭款、误工费交通费、评估费利息共计120,632元。

 

【争议焦点】

一、黄绍枢主张的损失和华茂公司的行为之间是否因果关系,华茂公司是否应该赔偿损失?


院认为

作出第二份评估报告过程中,华茂公司的评估人员未进行现场实勘,存在重大操作违规。华茂公司未正确履行专家职责,导致其所出具的评估意见最终未被人民法院采信,造成当事人的诉讼周期被拖延,应对当事人因此遭受的损失给予赔偿。”

 

二、如何认定华茂公司的行为造成的损失?


法院认为:

1.关于房产估价差值。

不同房屋评估机构对估价存在合理范围的差异属于正常,不能将在不同的评估活动中存在的估价差异认定为损失。


2.因华茂公司的违规行为导致房屋无法完成价值评估,离婚诉讼周期被拖延五个月。

期间黄绍枢向银行偿还的12,500元被计入房产价值予以分割,而该后果若无华茂公司的行为是可以避免的。故黄绍枢主张将在此期间被计入夫妻共同财产的12,500元的一半即6,250元计为其损失,有事实和法律依据,予以支持。


3.关于黄绍枢主张因华茂公司违规行为带来的交通费、误工费因没有证据证明损失数额,不予支持。


4.关于黄绍枢预缴的鉴定费用利息损失。

华茂公司因在履行鉴定职责中存在违规行为,虽然最终退还了预缴的鉴定费用,但在此期间占用资金给黄绍枢造成的利息损失应予赔偿。按照中国人民银行同期同类贷款基准利率5.35%/年作为计算。

 

【裁判原文】

黄绍枢、福建华茂资产评估房地产土地估价有限责任公司侵权责任纠纷二审民事判决书

 

【结论】

对房地产评估机构:评估机构在评估时应进行现场实勘,避免虚假报告、违规操作、评估报告重大遗漏等情况出现,委托人(被评估人)若能提供充足的证据证明评估机构错误评估的行为与损失存在因果关系,那么评估机构面临承担损失赔偿的责任。


对委托评估人:在实务中,法院普遍认为评估报告仅起参考作用,委托人不能以评估报告与最终认定的房屋价值存在差异为由,向房屋评估机构主张损失。委托人应理性认识评估报告的作用,在认定房屋价值时,应综合评估报告以及其他因素进行衡量。



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