金三银四南京楼市秒变"涨贷季"! 月供万元几乎成标配

金陵买房2019-06-27 02:11:23

"金三银四"主城新上市6成房源首付不到百万可拿下
80-100㎡中小户型占主体,纯新盘依旧严格限价

"金三银四"期间,南京楼市主城8大板块将有20多盘携7000多套新房源入市,一个好消息是其中总价约350万以内、首付百万以内的房源依旧占据绝对主体,每日楼市统计发现,3-4月份主城范围内至少将有18家楼盘推出的约4000套房源,占到房源总量的6成左右。按首付三成计算门槛都会落在百万元以内,其中半数以上房源都分布在江北,此外在江宁、城北和城东也各有分布,房源总价多数也集中在两三百万区间。


"金三银四"首付百万以内房源一览


首付门槛百万以内房源居多,首先是由于金三银四期间很多楼盘都会主推中小户型,例如即将面市的纯新盘中包括江北的扬子江金茂悦、江山荟、大华锦绣时代,城东的熙悦等都会推出相当数量的中小户型房源,面积基本在80-100平方米左右,部分楼盘新推房源中小户型占到了8成以上。高端项目中如鼓楼滨江的中海桃源里也包含单独一栋中小户型住宅。其次很多楼盘的均价依旧会严格限定在板块红线以内,比如江北核心区的扬子江金茂悦传出首批房源均价会参考周边前期开盘的华润国际社区,入市价位仍不会超出3万元"红线";同区域在售项目荣里新推房源均价预计也会维持在前期2.6万元的水平;城东熙悦以及江北江山荟两家新盘也各自传出均价基本会限定在2.8万元以内,江宁入市新盘的价格也不会超过前期3万元/㎡的限价标准。与此同时,年初至今主动提高首付门槛的楼盘数量一直不多,前期只有奥克斯钟山府、万科大都会、绿城深蓝等几家楼盘提高首付要求,截至目前,金三银四推房的20多家楼盘中也只有河西与南站的四五家楼盘首付预计会提高到5-8成。


"金三"开局多家银行集体"涨贷"
首套房利率全线上浮15-20%,二套房最高上浮30%

当然首付门槛只是购房成本的一个方面,在另一方面,新年至今房贷利率依旧是"涨"字当头,眼下非但没有看到任何宽松的迹象,反而又收紧了。每日楼市盘点发现,截至本月上旬南京地区21家银行首套房贷利率最低已经全线达到15%以上,其中4家银行达到了20%;二套房贷利率全线达到20%以上,其中7家银行达到了25%以上,最高上调至30%。


截至3月上旬南京地区21家银行房贷利率表

这其中,包括工行、中行、农行、南京银行、民生银行等多家银行的房贷利率都是从本月起再度上调,还有多家银行提升了二手房贷利率,贷款额度也仍旧趋紧。年初各家银行继续加强了对房贷额度的管控,目前首套房贷下款周期基本也要等到3个月以上,还要根据利率高低来安排,如果分行额度紧张等待时间还会更长,不少去年底购房的买家眼下仍在排队等贷,而在去年上半年,银行审核放款的周期通常只有半个月左右。有银行人士表示,往年到一季度末贷款额度才会紧张,今年是总行控制额度,到3月份为止表内都没有新增额度。二套房信贷额度则更紧,部分银行还会暂时停贷。此外对于消费贷信用贷记录,银行方面也依旧会加强审查。


虽然首付门槛百万以内房源众多,但由于房贷利率一直在涨,看月供门槛恐怕就有些令人扎心了,每日楼市统计发现,金三银四主城入市的7000多套房源中,月供落在万元以内的房源仅有3200多套,占比四成左右,绝大部分都在江北江宁,此外河西几家楼盘由于首付8成的"特殊情况",月供门槛反而比较低,基本也都不到万元。除此之外月供1-2万元的改善房源约有2800套,此外还有1000多套大户型改善房源首付在2万元以上。

而从年初多家银行收紧房贷的动作看,几乎都是从总行到分行自上而下的"统一行动",例如近期网上流传的一份某银行内部下发文件显示,该行自3月1日起对全国范围内分行统一房贷利率最低标准:其中北上广深分行首套房贷最低统一为基准利率上浮15-20%,其他地区分行最低则统一上浮20-25%。南京此前上调房贷利率的邮储、光大等各家银行,基本也都是接到上级通知。

由于各家银行额度趋紧资金成本水涨船高,房贷也渐渐出现了"价高者得"的现象,比如有的支行网点放款的时候,基本上是谁可以接受的利率高,就优先放谁的款。一些外地城市甚至传出如果希望尽快放款,最高利率可能上浮50%。南京此前也有购房者反映如果想让银行加快放款,就需要主动提高两成首付,或者满足银行的额外条件,比如购买理财产品等。


还有部分银行则在近期对房地产相关信贷业务或审核要求进行了调整,比如2月底中信银行暂停了北京地区200万元以上个人住房抵押贷款也就是"房抵贷"业务,新增业务暂停后,包括已经批复但还没有放款住房抵押贷款也一律停止放款。中信银行总行营业部称,该行将确保抵押信贷资金真实用于个人客户的企业经营和生活消费,严格落实差别化住房信贷政策,严防信贷资金违规流入房地产市场,同时确保该项调整不会影响正常购房信贷需求。据业内人士分析,一旦更多银行开始暂停"房抵贷",楼市中的资金流动性会骤然紧张,将进一步打压投资投机购房行为。

南京本地也传出消息称, 包括建行等在内的多家银行也接到上级统一通知,贷款审批要求首付款存入银行后才能进行。为核实借款人首付款来源的真实性合规性,比如建行要求借款人的首付款必须存入建行卡内并提供明细,无法核实将不予审批贷款。


去年一年南京房贷规模同比足足少了1300亿
一年时间"涨"出来的利息赶上首付,房价降1成才能抵消


整个2017年,南京房价连续11个月"9跌2平",仅在12月份出现了环比0.1%的微涨,到今年1月又环比下跌0.3%,同比也从去年11月份开始由涨转跌,到今年1月下跌幅度已达2%。与之相应的是,过去一年间南京地区银行的首套房和二套房贷款利率频频上调。各家银行的首套房贷利率从去年初的普遍有9-95折优惠,依次上调至基准利率、上浮5%、上浮10%、上浮15-20%、直至眼下的最高上浮25%,几乎经历了"六连涨"。


同期房贷规模也在大幅缩水,人行南京分行营管部公布数据显示,2017年南京每月新增居民中长期贷款(房贷)规模仅有年初的1月份达到百亿元以上,其余11个月均不足百亿。全年新增房贷规模1030.98亿元,同比2016年2363.9亿元的规模直线下降1300多亿元,降幅超过一半。值得注意的是今年1月南京居民中长期贷款再度达到了117.87亿元规模,回归百亿水平线之上,而全国1月份居民中长期贷款也从去年12月的3294亿元激增至9016亿元。在此背景下各地银行也不约而同加强了对房贷额度的控制。


融360监测数据显示,自2017年1月到2018年1月,全国首套房贷款平均利率已连续13个月上涨,截至1月份已