金三银四南京楼市秒变"涨贷季"! 月供万元几乎成标配

金陵买房2018-11-07 13:47:35

"金三银四"主城新上市6成房源首付不到百万可拿下
80-100㎡中小户型占主体,纯新盘依旧严格限价

"金三银四"期间,南京楼市主城8大板块将有20多盘携7000多套新房源入市,一个好消息是其中总价约350万以内、首付百万以内的房源依旧占据绝对主体,每日楼市统计发现,3-4月份主城范围内至少将有18家楼盘推出的约4000套房源,占到房源总量的6成左右。按首付三成计算门槛都会落在百万元以内,其中半数以上房源都分布在江北,此外在江宁、城北和城东也各有分布,房源总价多数也集中在两三百万区间。


"金三银四"首付百万以内房源一览


首付门槛百万以内房源居多,首先是由于金三银四期间很多楼盘都会主推中小户型,例如即将面市的纯新盘中包括江北的扬子江金茂悦、江山荟、大华锦绣时代,城东的熙悦等都会推出相当数量的中小户型房源,面积基本在80-100平方米左右,部分楼盘新推房源中小户型占到了8成以上。高端项目中如鼓楼滨江的中海桃源里也包含单独一栋中小户型住宅。其次很多楼盘的均价依旧会严格限定在板块红线以内,比如江北核心区的扬子江金茂悦传出首批房源均价会参考周边前期开盘的华润国际社区,入市价位仍不会超出3万元"红线";同区域在售项目荣里新推房源均价预计也会维持在前期2.6万元的水平;城东熙悦以及江北江山荟两家新盘也各自传出均价基本会限定在2.8万元以内,江宁入市新盘的价格也不会超过前期3万元/㎡的限价标准。与此同时,年初至今主动提高首付门槛的楼盘数量一直不多,前期只有奥克斯钟山府、万科大都会、绿城深蓝等几家楼盘提高首付要求,截至目前,金三银四推房的20多家楼盘中也只有河西与南站的四五家楼盘首付预计会提高到5-8成。


"金三"开局多家银行集体"涨贷"
首套房利率全线上浮15-20%,二套房最高上浮30%

当然首付门槛只是购房成本的一个方面,在另一方面,新年至今房贷利率依旧是"涨"字当头,眼下非但没有看到任何宽松的迹象,反而又收紧了。每日楼市盘点发现,截至本月上旬南京地区21家银行首套房贷利率最低已经全线达到15%以上,其中4家银行达到了20%;二套房贷利率全线达到20%以上,其中7家银行达到了25%以上,最高上调至30%。


截至3月上旬南京地区21家银行房贷利率表

这其中,包括工行、中行、农行、南京银行、民生银行等多家银行的房贷利率都是从本月起再度上调,还有多家银行提升了二手房贷利率,贷款额度也仍旧趋紧。年初各家银行继续加强了对房贷额度的管控,目前首套房贷下款周期基本也要等到3个月以上,还要根据利率高低来安排,如果分行额度紧张等待时间还会更长,不少去年底购房的买家眼下仍在排队等贷,而在去年上半年,银行审核放款的周期通常只有半个月左右。有银行人士表示,往年到一季度末贷款额度才会紧张,今年是总行控制额度,到3月份为止表内都没有新增额度。二套房信贷额度则更紧,部分银行还会暂时停贷。此外对于消费贷信用贷记录,银行方面也依旧会加强审查。


虽然首付门槛百万以内房源众多,但由于房贷利率一直在涨,看月供门槛恐怕就有些令人扎心了,每日楼市统计发现,金三银四主城入市的7000多套房源中,月供落在万元以内的房源仅有3200多套,占比四成左右,绝大部分都在江北江宁,此外河西几家楼盘由于首付8成的"特殊情况",月供门槛反而比较低,基本也都不到万元。除此之外月供1-2万元的改善房源约有2800套,此外还有1000多套大户型改善房源首付在2万元以上。

而从年初多家银行收紧房贷的动作看,几乎都是从总行到分行自上而下的"统一行动",例如近期网上流传的一份某银行内部下发文件显示,该行自3月1日起对全国范围内分行统一房贷利率最低标准:其中北上广深分行首套房贷最低统一为基准利率上浮15-20%,其他地区分行最低则统一上浮20-25%。南京此前上调房贷利率的邮储、光大等各家银行,基本也都是接到上级通知。

由于各家银行额度趋紧资金成本水涨船高,房贷也渐渐出现了"价高者得"的现象,比如有的支行网点放款的时候,基本上是谁可以接受的利率高,就优先放谁的款。一些外地城市甚至传出如果希望尽快放款,最高利率可能上浮50%。南京此前也有购房者反映如果想让银行加快放款,就需要主动提高两成首付,或者满足银行的额外条件,比如购买理财产品等。


还有部分银行则在近期对房地产相关信贷业务或审核要求进行了调整,比如2月底中信银行暂停了北京地区200万元以上个人住房抵押贷款也就是"房抵贷"业务,新增业务暂停后,包括已经批复但还没有放款住房抵押贷款也一律停止放款。中信银行总行营业部称,该行将确保抵押信贷资金真实用于个人客户的企业经营和生活消费,严格落实差别化住房信贷政策,严防信贷资金违规流入房地产市场,同时确保该项调整不会影响正常购房信贷需求。据业内人士分析,一旦更多银行开始暂停"房抵贷",楼市中的资金流动性会骤然紧张,将进一步打压投资投机购房行为。

南京本地也传出消息称, 包括建行等在内的多家银行也接到上级统一通知,贷款审批要求首付款存入银行后才能进行。为核实借款人首付款来源的真实性合规性,比如建行要求借款人的首付款必须存入建行卡内并提供明细,无法核实将不予审批贷款。


去年一年南京房贷规模同比足足少了1300亿
一年时间"涨"出来的利息赶上首付,房价降1成才能抵消


整个2017年,南京房价连续11个月"9跌2平",仅在12月份出现了环比0.1%的微涨,到今年1月又环比下跌0.3%,同比也从去年11月份开始由涨转跌,到今年1月下跌幅度已达2%。与之相应的是,过去一年间南京地区银行的首套房和二套房贷款利率频频上调。各家银行的首套房贷利率从去年初的普遍有9-95折优惠,依次上调至基准利率、上浮5%、上浮10%、上浮15-20%、直至眼下的最高上浮25%,几乎经历了"六连涨"。


同期房贷规模也在大幅缩水,人行南京分行营管部公布数据显示,2017年南京每月新增居民中长期贷款(房贷)规模仅有年初的1月份达到百亿元以上,其余11个月均不足百亿。全年新增房贷规模1030.98亿元,同比2016年2363.9亿元的规模直线下降1300多亿元,降幅超过一半。值得注意的是今年1月南京居民中长期贷款再度达到了117.87亿元规模,回归百亿水平线之上,而全国1月份居民中长期贷款也从去年12月的3294亿元激增至9016亿元。在此背景下各地银行也不约而同加强了对房贷额度的控制。


融360监测数据显示,自2017年1月到2018年1月,全国首套房贷款平均利率已连续13个月上涨,截至1月份已达5.43%,相当于基准利率1.11倍,环比2017年12月份上升0.93%;同比去年1月份首套房贷款平均利率4.46%上升了21.75%。而在全国35个监测城市中,首套房平均利率最低的前10个城市平均利率已全线超过基准水平,最低的厦门也达到基准利率的1.0125倍。

在被监测的8个二线重点城市中,南京1月份的首套房贷平均利率达到5.62%,为8城之中最高,环比去年12月上升0.01个百分点;二套房平均利率达到5.89%,环比也上升0.02个百分点,而在去年1月份,南京首套房二套房的平均利率分别为4.42%和5.39%,一年时间已分别上涨27%和9.3%。

在房价保持平稳的前提下,仅是房贷利率的"涨幅"就足以让购房成本整整提升一个台阶,按照纯商业贷款200万,还款期限30年等额本息计算,从去年最初的9折利率到眼下利率最高上浮25%,每月月供已足足需要多付2100多元,还款总额更是足足高出76万多元,而贷款200万房源总价大致相当于285万,首付约为85万,也就是说"涨"出来的利息已经跟购房首付差不多了。假设还款金额不变,从过去的9折优惠利率到现在的最高上浮25%,则房价需要下降12%左右,才能抵消利率上涨带来的成本提升。


和购房者一样,开发商眼下也同样面临"涨贷"的问题,随着银行收紧地产融资额度,曾经"不缺钱"的房企资金链正在日益绷紧。今年1月银监会发布《关于进一步深化整治银行业乱象的通知》,将直接或变相为房地产企业支付土地购置费用提供各类表内外融资,或提供信用支持等现象列入重点整治。1月底召开的全国银行监督管理工作会议又再次明确,要继续遏制房地产泡沫化,严肃查处各类房地产融资行为,与此同时全国范围内已有多家银行下发相关文件,暂停开发贷或相关房地产融资业务,近一个月以来还有包括上海、杭州、厦门、海口、天津、郑州、武汉等地的多家银行机构也因违规发放土地融资和房地产项目开发贷款而收到银监会罚单。

除了开发贷款以外,包括信托、基金等融资渠道也同样受到严控,去年12月银监会下发"55号文",首次明确将银行表内外资金和收益权同时纳入银信类业务,对银信类特别是银信通道业务予以规范,同时明令禁止银行通过信托将资金违规投向房地产等领域。房地产开发的各种"钱袋子"都在日益收紧,今年稳固资金链也将成为开发商的头等难题。

从市场面情况也不难发现,近一段时间南京楼市不少纯新盘动工上市的步伐已经是越来越快,在江宁城北等板块还有个别新盘预备整批推房,春节前后多家房企还推出了楼盘联动促销优惠。此外在限价限贷的背景下,越来越多的开发商尤其是手头土地储备较多的房企已经倾向于主动加快卖房回笼资金。这又会进一步加大楼市供应量。而在需求端,房贷门槛提升,消费贷、信用贷以及"房抵贷"等资金限制进入楼市,也使得投资投机需求继续受到抑制,购买力趋向平稳,从而进一步有利于平稳房价,南京楼市的去杠杆效应正在逐步显现


2018全年房贷持续收紧或将成常态
本轮"定向加息"范围广力度大,后续仍有上调空间


从目前情况看,本轮楼市的"定向加息"不仅覆盖面广,而且后续还存在进一步上调的空间,加息周期或将维持一整年。年初至今,包括北京、上海、广州、深圳、杭州、南京、重庆、青岛、天津、合肥、郑州、沈阳等几十个城市都传出房贷利率再次上浮的消息。声势之大甚至超越了去年那一轮限售高峰。而回顾去年至今全国范围内房贷收紧的情况,一开始是一线城市全线上调房贷利率,而后是二线热点城市紧跟步伐纷纷上调,眼下连三四线城市也开始收紧,就连一些不限购的县级城市首套房贷利率上浮也能达到8-10%左右,幅度甚至要高过一二线城市。有机构预计,年内首套房贷款利率上浮10-20%或将成为二三线热点城市的普遍现象。


接下来,央行"变相加息"的可能性也在提升,中国证券报近日报道称,2017年央行存贷款基准利率保持不变,但逆回购、中期借贷等流动性工具操作利率水平已先后3次上调,最近一次就是在2017年12月14日美联储加息当日,公开市场操作利率上调5个基点。今年3月份仍存在上调公开市场操作利率的可能性,预计幅度会和此前相当。


就全年来看,房贷门槛持续抬升将成为大概率事件,近期深圳银行业内部人士透露,今年深圳多家银行都没有"头寸",绝大多数银行的额度都偏紧,预计未来一年内房贷利率和额度都不会宽松。融360分析人士也表示,目前资金层面亦未表现出宽松的趋势,货币政策仍为稳健型,长效机制未完全发力,2018年度房贷利率将会继续保持目前状态呈小幅低速上涨。还有机构人士表示,一季度通常是银行贷款额度最充裕的时间,但在房地产调控深入推进的背景下,新增额度却比往年少很多。春节前后不少热点城市首套房贷利率再次出现上浮,这在过去是十分少见的,从这个意外现象来看,2018年的房贷政策将会更加严厉,额度也会更加紧张。


2017全年银监会共开出2088张罚单,罚款金额高达数十亿。2018年仅仅过了两个月,银监会便已开出372张罚单,罚款金额超过5亿。因此2018也被业内称为金融监管元年。两会期间政府工作报告再次提出:要强化金融监管统筹协调,健全对影子银行、互联网金融、金融控股公司等监管,进一步完善金融监管。业内分析受金融监管影响房贷收紧也将成为一种常态。


业内观点认为,金融面应该是2018年对房地产影响最大的一个因素。这其中一是要控制居民杠杆率过快增长,二要防范资金违规流入房地产市场。金融监管成为工作重点,意味着2018年不管是贷款的房贷额度还是杠杆率都会受到明显控制,只要控制住资金面,房地产市场就不会大面积回升。据交通银行首席经济学家连平预计,目前商品房销售和个人购房贷款余额增速均已从高点开始回落。参照以往经验,预计二者都将在2018年达到底部。假设这一轮周期的底部值与上一轮差不多,粗略估算2018年新增个人住房贷款预计约为3.3万亿元,较2017年减少8000亿-10000亿元。而随着楼市去杠杆以及金融市场风险监管的进一步加强,以后的贷款审批只会越来越严格。


更为关键的是,从近20年房贷利率来看,房贷基准利率的最低点为4.165%,出现在2016年2月。最高则是2007年的7.83%,目前的基准利率为4.9%,20年平均利率在6%-7%这个区间。也就是说即使上浮15%-30%,房贷利率仍没到基准利率历史最高点,不仅短期内信贷政策松口的可能性不大,后期的基准利率也还有上浮空间,而现行各家银行上调的利率均为市场利率,一旦基准利率再进行上调,那就意味着已购房的买家也将增加房贷开支,对市场产生的信号作用也会更加强烈。


"金三银四"上市房源首付月供门槛一览

(注:以下月供均按30年商贷等额本息计算,点击可看大图)

首付100万以内

总计18盘约4027套房源



首付100-200万

总计10盘约1450套房源



首付200万-300万

总计5盘约553套房源



首付300万以上

总计5盘约1040套房源



▼溧水高淳楼盘(首付全线百万以内)


2018最新商贷攻略
等额本金和等额本息哪个更划算?

▼二手房商贷面签所需材料

▼主城六区商贷买房流程

▼浦口商贷买房流程(新版)

▼江宁&浦口商贷买房流程(旧版)

个人征信报告查询攻略
自助查询

个人信用报告每年2次免费自助查询。用自助查询机打印信用报告,每个人只需要50秒。

【 自助查询网点 】

窗口查询

窗口申请查询本人的信用报告时应提供以下材料:

 本人有效身份证件的原件及复印件,并留有效身份证件复印件备查(个人有效身份证件包括:身份证、军官证、士兵证、护照、港澳居民来往内地通行证、台湾同胞来往内地通行证、外国人居留证等);
 如实填写《个人信用报告本人查询申请表》。

窗口代理他人提交查询申请时应提供以下材料:

 委托人和代理人有效身份证件原件及复印件,并留有效身份证件复印件备查;
 委托人授权查询委托书;
 代理人如实填写《个人信用报告本人查询申请表》。

【 企业和个人信用报告查询业务网点 】

网上查询

个人征信报告网上查询网址:https://ipcrs.pbccrc.org.cn

登录中国人民银行征信中心个人信用信息服务平台,用户登录和用户注册,右下方附有详细的用户指南。


(注:来源每日楼市,以上内容综合融360、央行网站、中国证券报、证券日报、第一财经、中新网、链家网等)

Copyright © 石家庄证券经济业务联盟@2017