房屋所有人可否以不认识受委托人为由主张房屋买卖合同无效?

合同效力实务研究2018-01-12 21:02:26

郑重声明:严禁抄袭、违者必究!

本公众号作者:张春光律师-上海专业房产律师

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引言:委托公证卖房中的纠纷很多,其中可能涉及高利贷、买卖担保、以房抵债、善意取得、合同无效、房价波动导致一方想违约等等情形。

 

主张合同无效,要有相应的法律依据。

 

无权处分这条路行不通。《合同法》第五十一条规定:“无处分权的人处分他人财产,经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的,该合同有效” 这个地方所谓的合同有效指的是处分行为(物权行为)有效,所隐含的合同无效也是指的处分行为无效,并非负担行为(债权合同)。另外,《买卖合同司法解释》也明确了无权处分不会导致合同无效【当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的,人民法院不予支持。……

 

非真实意思表示也不能笼统地讲。有些判决习惯地以“非真实意思表示”为由来认定合同无效。这个观点的法律依据应该是《民法通则》第五十五条:“民事法律行为应当具备下列条件:(一)行为人具有相应的民事行为能力;(二)意思表示真实;(三)不违反法律或者社会公共利益。”但是,委托人(房屋所有权人)对被委托人(其债权人)的委托事项中一般都会有“代为签订买卖合同、领取房地产转让价款、代为办理产权交易过户、登记等”,那么,对该授权范围的解释首先是文义解释,而从文义上理解很明显委托人(房屋所有权人)对被委托人(其债权人)的委托事项中包含房屋买卖。如果法院将之解释为委托人(房屋所有权人)对被委托人(其债权人)的委托事项中不包含房屋买卖,或者说出售委托人的房屋不是委托人真实意思的表示显然比较牵强【即便有几个“不合常理”的现象】。

 

“恶意串通损害第三人利益”才是最好的选择。《合同法》第五十二条规定:“有下列情形之一的,合同无效:……(二)恶意串通,损害国家、集体或者第三人利益;……” 受委托人(以委托人的名义)与第三人(买受人)签订的房屋买卖合同,如果能够证明第三人并非善意(知道或者应当知道),再加上几个“不合常理”(证明被委托人与第三人恶意串通),就可以适用上述法律规定来认定合同无效了。但是,如果第三人是善意的(不知道且不应当知道),则可能会适用善意取得制度【《物权法》第一百零六条规定:“无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的,所有权人有权追回;除法律另有规定外,符合下列情形的,受让人取得该不动产或者动产的所有权:(一)受让人受让该不动产或者动产时是善意的;(二)以合理的价格转让;(三)转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记,不需要登记的已经交付给受让人。受让人依照前款规定取得不动产或者动产的所有权的,原所有权人有权向无处分权人请求赔偿损失。”《物权法解释一》第十五条规定:“受让人受让不动产或者动产时,不知道转让人无处分权,且无重大过失的,应当认定受让人为善意。真实权利人主张受让人不构成善意的,应当承担举证证明责任。”】,第三人(买受人)可以合法地保有房屋。当然也就不能适用《合同法》第52条的规定来认定合同无效了。

 

所谓“是最好的选择”,并不是任何一份委托公证房屋买卖合同都可以以“恶意串通损害第三人利益”为由主张合同无效。是否符合“恶意串通损害第三人利益”要依据法庭调查(主要是各方当事人的陈述和举证)来认定。

 

在包含有委托公证的房屋买卖合同里,房屋所有人往往以不认识受委托人为由主张合同无效,其隐含的意思即是这个委托公证是其他人(一般是房屋所有人的债权人)给房屋所有人设的一个圈套(受委托人是房屋所有权人的债权人的朋友,是恶意的),然后再加上其他一些要件(没有中介居间、买房人没有实际看房、如房屋买卖合同条款明显不合常理、房屋价款明显低于市场价、买房人未实际付款、买房人未要求交房等等)来认定买房人也是恶意的,以此来认定买房人和受委托人恶意串通损害第三人利益(来认定合同无效),同时否认买房人构成善意取得。

 

但是,如果房屋所有人仅仅以其不认识受委托人为由主张合同无效,不能得到法院的支持。因为房屋所有人作为一个完全民事行为能力人,其在公证委托书上签字,即表明委托受委托人代理出售房屋是其真实意思表示。除非,房屋所有人能够举证证明存在《合同法》第52条中的某一种情形,否则不能认定合同无效。

 

 

 

附冯某与上海原臣房地产经纪事务所房屋买卖合同纠纷案

 

案情简介:上海市嘉定区丰庄北路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称讼争房屋)的权利人为冯某。2014年7月29日,上海市黄浦公证处出具一份公证书,对冯某全权委托案外人陈某某处理讼争房屋相关事实,包括签订定金协议、房地产买卖合同、办理房地产转移登记、收取房款等进行了公证。委托期限至2015年7月28日。2014年11月1日,原臣事务所与陈某某签订一份《上海市房地产买卖合同》,约定原臣事务所向冯某购买讼争房屋,房屋建筑面积为66.6平方米,总价为人民币(以下币种均为人民币)95万元。原臣事务所应于2014年11月1日支付定金5万元,11月10日支付房款30万元,过户当日支付房款50万元,尾款10万元于房屋交接当日支付。双方应于2014年12月31日前共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续。冯某应于2014年12月31日前腾出房屋并通知原臣事务所进行验收交接。冯某未按约交付房屋(包括房地产交接及房地产权利转移)给原臣事务所的,应当向原臣事务所支付违约金,违约金按照原臣事务所已付款的日万分之五计算。逾期超过15天,原臣事务所可单方解除合同,违约金按房屋总价款的30%计算。合同另对其他事项作了约定。2014年11月1日,原臣事务所向陈某某支付了定金5万元。2014年11月12日,原臣事务所向陈某某支付了房款50万元。后在办理产权过户手续过程中被告知讼争房屋被查封致使过户未成。2014年12月2日,上海市黄浦公证处出具一份公证书,对冯某出具的关于自2014年12月1日起终止原委托陈某某的所有委托事项的声明书进行了公证。现讼争房屋仍在查封过程中。因原臣事务所认为冯某的违约行为导致其合同目的无法实现,故诉至原审法院,请求判令:一、冯某退还购房款85万元;二、冯某支付违约金19万元。原审法院另查明,2014年10月17日,原审法院出具(2014)嘉民一(民)初字第7534号民事调解书,确认冯某应于2014年10月20日前返还案外人祝欣借款85万元。后祝欣向法院申请执行,原审法院于2014年11月19日依法查封了讼争房屋。2014年12月5日,原臣事务所提出执行异议,原审法院裁定驳回了原臣事务所的异议请求。原臣事务所后向本院就(2014)嘉民一(民)初字第7534号民事调解书提起申请再审。本院于2015年5月7日,裁定驳回原臣事务所的再审申请。

 

 

裁判原文节选:

一审【案号:上海市嘉定区人民法院(2015)嘉民三(民)初字第258号】根据公证书可以确认案外人陈某某系受冯某委托处理讼争房屋的买卖事宜,故原臣事务所与陈某某签订的买卖合同系当事人真实意思表示,且不违反法律、行政法规的强制性规定,当属合法有效,双方无应按约发行。根据查明的事实,原臣事务所已按约履行了支付大部分房款的义务,但冯某因其他债务导致讼争房屋被法院查封,使合同无法继续履行。冯某的行为已构成违约,应承担相应的违约责任。现因讼争房屋仍处理查封状态中,双方签订的买卖合同在客观上已无法继续履行,原臣事务所的合同目的已无法实现,合同实际已解除,故原臣事务所要求冯某退还房款85万元的诉讼请求,予以支持。关于违约金,因原臣事务所提出的数额过高,冯某亦提出调整的请求,故将违约金数额调整为10万元。庭审中,冯某表示,其并不知道讼争房屋被交易的事实,虽其在委托书上签字,但其并未查看委托书的内容,讼争房屋的交易是不真实的,对此,原审法院认为,冯某作为一个完全民事行为能力人,其应知道在委托书上签字行为的法律后果,虽其后撤销了委托,但在撤销委托前原臣事务所已履行了大部分付款义务,相应的法律后果理应由冯某承担,冯某事后以不知晓相关情况为由主张买卖无效的理由不成立。冯某与其代理人陈某某间的委托事宜,可另行解决。原审法院据此作出判决:一、冯某应于判决生效之日起十日内向原臣事务所退还购房款85万元;二、冯某应于判决生效之日起十日内向原臣事务所支付违约金10万元。

 

 

二审【案号:上海二中院(2016)沪02民终2589号 】本院认为,本案系冯某与原臣事务所之间的房屋买卖合同纠纷。冯某虽主张其不认识陈某某,但冯某作为一个完全民事行为能力人,理应明知签署委托书及办理公证手续的法律后果,故陈某某系冯某的代理人,其行为的后果依法应由冯某承担。就买卖合同而言,陈某某与原臣事务所签约时,持有经公证机关公证的,由冯某出具的委托书,原臣事务所有理由相信陈某某可以代理冯某,故陈某某以冯某的名义与原臣事务所签订的买卖合同合法有效。在履行合同过程中,原臣事务所已支付了房款85万元,现因冯某的原因导致合同无法继续履行,原臣事务所要求返还房款,并由冯某承担违约责任,依法有据。原审法院依据查明的事实所作判决并无不当。冯某上诉主张原臣事务所与陈某某恶意串通,对此冯某未能提供任何证据加以证明,对该主张,本院难以采信。至于冯某与陈某某之间的纠纷,或其撤销公证事宜,均不属本案处理范围。综上所述,依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项之规定,判决如下:驳回上诉,维持原判。二审案件受理费80元,由上诉人冯某负担。 本判决为终审判决。

 

 

 

 

 

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2016.6.29房屋买卖中先履行抗辩权行使的限制

2016.6.28开发商与限购的买房人签订《购买订单》,不能履行的责任如何承担?

2016.6.27在房屋买卖中,当无权处分遇上期待权

2016.6.26买房人网签时限购,卖房人拒绝网签构成违约?

2016.6.24卖房人假报“房龄”要承担什么责任?

2016.6.23连锁买卖背景下,房屋买卖合同未明确约定履行期限,如何认定?

2016.6.22调整违约金,谁来举证实际损失?法院可自由裁量?

2016.6.21房屋在过户前被法院查封,卖房人不承担违约责任?

2016.6.20买房人未按居间协议的约定补足定金,是否构成根本违约?

2016.6.18网签后过户前房屋被查封,买房人如何主张自己的权利?

2016.6.16房地产买卖双方都不履行合同,哪方违约?合同可否解除?

2016.6.15抵押登记与预售登记哪个效力优先?相应的合同哪个效力优先?

2016.6.14做低房价逃避税款的约定是卖房人不承担逾期过户责任的免责事由?

2016.6.13承租人可否以优先购买权受到侵害为由主张《房屋买卖合同》无效?

2016.6.12法院拍卖房屋前,竞拍人与房屋所有权人达成的拍卖溢价款退还协议是否有效?

2016.6.11民法上“胁迫”的认定——和房屋买卖密切相关

2016.6.9侵犯法定继承权的《房屋买卖合同》无效?

2016.6.8卖房人在网签前或过户前遗失房产证,是否构成根本违约?

2016.6.6转让在划拨土地上所建房屋的合同是否有效?

2016.6.5确认《房屋买卖合同》无效并返还房屋的诉讼有无时效限制?

2016.6.4房屋买卖合同纠纷诉讼中,当事人未要求审查合同的效力,法院是否应当依职权审查?

2016.6.3买房人要想解除《房地产买卖居间协议》应当起诉谁?

2016.6.2夫妻双方分别向同一人购买不同的房屋,可否作为共同原告一并起诉?

2016.6.1房屋买卖合同无效,无过错方可否主张房屋租金损失?

2016.5.31卖房人如何证明自己是受胁迫才签订《房屋买卖合同》的?

2016.5.26转让有抵押的房屋,合同有效吗?

2016.5.25买房人欠付房款不足总房款的三分之一,卖房人无权解除合同?

2016.5.24法院判决继续履行夫妻一方卖房的合同,配偶不能诉请撤销该判决?

2016.5.23国企违反法定程序出售房地产,合同无效?

2016.5.22附条件合同能规避买卖担保协议无效的规定?

2016.5.19买房人逾期付款就构成根本违约?——分期付款背景下的买受人利益保护

2016.5.16计算房屋买卖中实际损失的时间点

2016.5.15虚假的二手房买卖如何认定?合同无效的法律依据是什么?

2016.5.13对“如因房屋交易政策原因造成无法交易”的理解

2016.5.12当善意(或恶意)购买遇到无权处分,房屋买卖合同效力如何?谁能取得所有权?

2016.5.10警惕!买房人限购,卖房人违约

2016.5.6买房人没有违约,就一定能拿到房子?

2016.5.4《居间协议》未约定首付款支付时间且双方不能达成一致,即可解除合同且不承担违约责任?

2016.5.2二手房买卖中居间方居间成功的标志是什么? “房屋买卖合同”指哪一版?

2016.5.1买房人明知自己不具有购房资格而购房,合同不能履行,居间方可否主张佣金?

2016.4.29二手房买卖定金合同中,按份共有人无权处分相关问题

2016.4.27 不具备购房资格者购房失败,是否需要支付中介费?

2016.4.26中介有违法行为,就不能主张佣金了?

2016.4.25“沪九条”导致首付比例提高,买房人可否解除合同且不承担违约责任?

2016.4.23当房屋买卖遇到民间借贷——不同的担保,不同的后果

2016.4.21网签时是限购对象,合同一方就一定可以解除合同?

2016.4.18转按揭办不了,买房人要承担违约责任?

2016.4.16离婚,房产如何分割?

2016.4.15买房人按约申请贷款,但未在约定的过户日前获银行批准,是否要承担违约责任?

2016.4.10房屋买卖中“阴阳合同”的效力及法律后果

2016.4.8 以房产出资却未办理过户手续的法律后果

2016.4.7不履行或解除居间协议,居间补偿费如何支付?

2016.4.6为骗取银行贷款而签订房屋买卖合同,效力如何?法律后果如何?

2016.4.4买卖双方签订了房屋买卖合同就要向中介全额支付佣金?

2016.4.3离婚父母一方出售未成年子女房屋的合同是否有效?

2016.4.2买房人在房屋被查封后拒付第三期房款是否构成违约?哪方享有合同解除权?

2016.4.1“限购令”导致卖房人买不到房,房屋买卖合同可否解除?

2016.3.31警惕!房屋在网签后被查封怎么办?

2016.3.30“二手房”的隐蔽质量瑕疵责任谁承担?

2016.3.29买房人嫌20%的违约金太少怎么办?买房人如何举证自己的实际损失数额?

2016.3.27房产中介在二手房买卖居间中有过错,要对受害者承担何种责任?

2016.3.26签订房屋买卖合同后遭遇“限购令”,可解除合同且不承担违约责任?

2016.3.25买房人不知有限购令而签订《居间协议》,可否要求退还定金?

2016.3.22二手房买卖中的细节法律问题

2016.3.21二手房买卖中涉及的按份共有和共同共有相关问题

2016.3.20二手房买卖|转让未依法登记领取权属证书的房地产的协议是否有效?

2016.3.17房价疯涨,对居间合同中“不得绕开中介公司签约”约定的理解

2016.3.14房价疯涨,房屋买卖双方都应当知道何谓“法律上或者事实上不能履行”

2016.3.13房价疯涨,违法建筑买卖合同是否有效?可否继续履行?

2016.3.12二手房买卖违约金|北京上海法院的规定及解读

2016.3.11北京上海深圳江苏法院关于二手房买卖的规定

2016.3.10 房屋两次过户,但前一合同无效,所有权归谁?名义产权人可否请求原所有人迁出房屋?

2016.3.9 房价疯涨,卖房人的权利如何保护?

2016.3.8 房价疯涨,买房人怎么样才能把房子拿到手(过户到自己名下)?

2016.3.7 房价疯涨专题:10个相关法律问题

2016.3.6 聚焦房价飞涨法律纠纷:《购房意向书》、前后两份合同、法律适用

2016.3.5房价疯涨,违约泛滥,买房人应当知道的法律常识

2016.3.3 房价飞涨背景下的违约与救济

2015.12.19转让划拨土地上所建房屋的合同是否有效?

2015.11.20以房地作抵押(部分房屋系他人所有)的效力如何?

2015.10.6立遗嘱后房屋发生动迁,遗嘱是否仍有效?

2015.9.26购房款主要由一方父母所付,离婚时房屋产权如何认定如何分割?

2015.7.17房屋登记制度不完善,房屋买卖关系是否存在如何确定?

2015.6.8是房屋买卖还是借贷?

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 


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