买房难又想分享房地产市场红利?来了解下REITs吧!

小白财之道2018-05-04 07:19:37


苹果的新品发布会刚刚过去,对于新品iphone x,大家褒贬不一,网络上“摄像头刘海太丑啦”、“面部识别不靠谱”之类的吐槽不绝于耳,不过大多数人仍能理智而又一针见血地指出iphone x的致命缺陷:实在是太……贵……了……

 

苹果新品不小心刺痛到了我们的小心脏,缓两天还可以过去。但悬在头上的房价则时时敲打着我们,一刻也不曾停息……

 

买房难,又想参与房地产市场的红火?今天,小财君要跟大家聊一款号称“既能让投资者在红火的房地产市场分一杯羹、又能合理有效地分散风险”的金融产品——房地产信托投资基金(Real Estate Investment Trusts,简称REITs)。



什么是REITs?简单来说,REITs是一种以不动产为投资标的一种基金。


REITs从投资者那里募集资金,指定专业管理公司进行管理,管理公司通过购买或投资房地产项目(房地产项目范围很广,可以是住宅房产(比如公寓),零售房产(比如购物大厦),商务办公楼,酒店,厂房和仓库,等等),获得房屋升值收益或者房屋出租收益等。获得的收益在扣除了管理费等相关费用后,会向投资者定期发放分红。

 

说白了,就是很多人把钱凑到一块,交给一个基金经理,让他去投资房地产,赚到的钱大家分。普通投资者通过购买REITs份额,可以降低参与房地产资产投资的门槛,并分享其收益。



REITs主要有两种类型:较为常见的一种称为“股权型REITs”,这种类型的REITs持有并管理物业,类似于大型房东,它们的主要收入现金流来自租金,而非买卖物业。当前全球大部分REITs都属这一类。


第二种类型的REITs称为“抵押型REITs”,它们将物业作为抵押设立基金,将募集资金以金融中介的角色,透过贷款给房地产开发商、经营者赚取利息收入,有时也会向其他银行购买不动产贷款或不动产贷款抵押受益证券。



REITs作为在海外成熟市场的“爆款”品种,被视为股票、债券、现金之外的第四类资产。但对于国内绝大多数投资者而言,这依旧是“新鲜事物”,属于小众投资品。

 

国内市场发行的以“REITs”命名的产品与国际标准的REITs尚存在很大区别,因此称其为“类REITs”产品。目前国内的已经发行的“类REITs”主要采取私募的形式发行。

 

据《中国房地产报》报道,目前,国内“类REITs”产品市场的累计发行规模约400多亿元,其中2016年至今交易所发行规模超过174亿元。

 

随着新常态下经济转型进程的推进,在中国推出REITs,尤其是公募REITs已变得尤为迫切。在业内人士看来,采取公募的形式,有助于增强资金的募集能力,此外,能够提高证券的流动性。



据《经济参考报》报道,证监会正在加紧研究面向个人投资者的公募REITs产品制定相关的政策法规。其中,租赁运营类、公寓类以及公租房等相关企业的REITs将成为政策最先鼓励的方向。

 

REITs和租赁市场有什么关系呢?为什么证监会鼓励租赁类企业的REITs落地呢?

 

其中缘由主要可以从两个方面考虑:政策鼓励住房租赁,但租赁企业融资渠道窄、难发展。



鼓励住房租赁市场发展成为今年房地产业的政策重点之一。

 

在2016年国务院印发《关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》、明确培育和发展住房租赁市场的基础上,2017年7月,住建部、发改委、财政部等九部委联合发布《关于在人口净流入的大中城市加快发展住房租赁市场的通知》,鼓励多种方式和渠道拓宽租赁住房来源,确立12个首批住房租赁试点城市。

 

在相关政策的推动下,业内人士预计,住房租赁的市场空间将非常广阔。



但是长久以来,融资渠道窄一直是住房租赁企业面临的主要困境之一。

 

评级机构东方金诚结构融资部总经理郭永刚表示,目前我国长租公寓市场的参与者主要包括大型房地产商、酒店行业、房屋中介机构旗下的长租公寓运营商以及以互联网创业公司居多的其他运营商。而模式主要有两种:

 

第一种是重资产自持模式,即拥有不动产的产权;第二种是轻资产包租模式,侧重运营,通过整租一栋大楼进行改造,运营期一般在10年以上。

 

目前两种模式下都面临着资金难题:持有房屋产权的公寓经营企业因为无法有效盘活资产,难以进行扩张发展;轻资产包租模式虽有利于企业快速发展,但也导致其没有充分的抵押物来获得银行贷款等传统融资。



业内人士表示,REITs的融资方式适用于国内的住房租赁企业,未来有望成为这类企业融资的重要渠道。

 

中信证券资产证券化业务线执行总经理俞强表示,资产证券化可以为住房租赁企业提供存量盘活的金融工具,尤其是基于租赁物业本身开展REITs运作,可以协助住房租赁企业开展轻资产化运作,从长期持有资产转变为专注于租赁住房管理,从而一方面促进企业快速提高租赁住房投资规模,进而推进住房租赁市场的快速发展;另一方面有助于企业提高投资收益率,从而形成住房租赁市场的长效机制。

 

值得注意的是,今年1月,长租公寓运营商魔方公寓发行了我国首单公寓行业资产证券化产品,而在今年8月,链家旗下长租公寓运营商自如也发行了资产证券化产品。



中国房地产业协会金融专业委员会副秘书长荆兰竹认为,REITs是中小投资者在投资房地产实体外,享受房地产红利的有效渠道,投资人所拥有的股权可以转让,具有较好的变现性。REITs的收益全部来源于房产租金收入和房地产升值部分,其与股市、债市的相关度较低,收益的大部分都将用于发放分红,长期回报率相对较高。

 

不过,也有业内人士表示,我国REITs的推进仍然面临一些税收方面的难题。


美国REITs具有税收优惠,在公司层面可免征企业所得税,同时美国REITs投资的房产也属于免税资产。然而,目前我国还没有税收支持政策,在不动产转让、REITs运行和投资人获得收益等环节均存在较高税负。 


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