破冰!30亿,民企首单,旭辉领寓长租公寓储架式权益类REITs上交所

公寓次世代2018-11-05 07:57:50

关注“公寓次世代”,关注中国存量房市场的未来


12月26日,旭辉领寓类REITs获上交所通过,规模为30亿元。这是新派公寓REITs、保利租赁住房REITs之后又一单公寓REITs!


而且,这是我国首单民营房企长租公寓储架式(可一次核准、多次发行再融资)权益类REITs,距离真正的公募REITs,只有半步之遥!


30亿!“储架发行”机制,不依赖强主体


中国首单民企长租公寓储架式权益类REITs成功获批30亿新闻发布会庆祝仪式


2017年12月26日,中国首单民企长租公寓储架类权益型REITs——高和晨曦-中信证券-领昱系列资产支持专项计划(下称“旭辉领寓类REITs”)获得上海证券交易所审议通过。旭辉领寓类REITs储架注册规模30亿,涉及10-15个项目,获准在2年内分期完成发行,首期发行底标项目为已实现经营现金流入的旭辉领寓旗下柚米国际社区浦江店与博乐诗服务公寓浦江店。旭辉领寓此单成功落地,是民企租赁住房证券化的破冰之举,也是上海第一个租赁公寓证券化项目。该项目作为国内首单长租公寓储架式权益类REITs,兼具权益型和储架式的开放特性,进一步推动了不动产证券化的突破创新,为存量公寓的盘活树立了样板。


12月27日下午,旭辉领寓CEO张爱华表示,旭辉领寓类REITs的创新,在于实行“储架发行”机制,不依赖强主体“REITs如果要规范一个主体的话,不具备复制性,靠自身资产质量和运营能力获得本有的评级,才能持续滚动发展。”这也是旭辉与保利最大的区别,即是否由主体兜底。


旭辉领寓类REITs产品4大关键词


第一,发行储架式。资产制证券是先有资产再发行产品,相当于卖给市场的感觉;但是储架式发行是开放的,可以吸纳新的资产进来,把资产包做大,不仅符合公募REITs开放性特征,还对企业的发展有着长远的推动作用。


第二,脱离主体信用。这是一个行业的大问题,大部分REITs产品都要加一个主体信用来兜底,与保利依靠强主体兜底相比,旭辉领寓类REITs不依赖强主体。这是资产证券化的本质,也是将来公募REITs必须要突破的点。 


第三,权益型REITS。REITs最终的将是一个权益型REITs,对于开发商来讲,最大的意义是建立一个权益型平台吸纳存量盘活发展。权益型能不能让它的股本真正实现社会化才是这个市场对企业资产价值,服务价值,管理价值最大的认可。 


第四,呼应中央政策。本单长租公寓权益型REITs的推进,是积极响应国家政策,落实住建部、证监会主管部门部署,为优质住房租赁企业提供金融服务的重要举措。



民企租赁住房证券化破冰


旭辉领寓CEO张爱华表示,近两年关于租赁市场如此密集的政策利好发布还是头一次,租赁市场从顶层设计上获得了政策红利,将推动行业蓬勃发展。旭辉领寓本次REITs的发行,积极响应国家号召,符合“租购并举”的发展大势,促进住房回归居住本质;同时作为民企长租公寓储架式权益类的首单试水,对中国的住房租赁时代发展将产生深远的影响。


多名金融界人士评价,目前已经发行的20多单类REITs中,没有一单可以在不到2个月的时间内完成,旭辉领寓类REITs迅速达成是多因素合力的结果,包括政策鼓励与房企提前布局。


此外张爱华透露,旭辉领寓类REITs的架构根据将来与公募对接而设计,包括优先级受益人和劣后受益人。未来资产转换过程中再兑现一次收益,收益率根据目前测算至少在两位数以上。


旭辉领寓在上海、杭州、深圳、厦门4城投入运营的项目,在强销期都快速达到了95%出租率。天风证券资产证券化总经理彭超指出,旭辉领寓类REITs最大的特点是盘活行业重资产,并抓住一个重要IP——给年轻人家的归属感。


通过高成长性的年轻租客群的锁定,旭辉领寓未来的租金可作为购房款,实现租房-买房场景连接。此次通过金融工具实现轻重资产互补并推的发展模式,将助力旭辉领寓“5年20万间,IPO上市”战略目标的实现;同时,借力资本市场,提速旭辉领寓标准化公寓管理平台的打造,进而向“全球化公寓运营领先品牌”迈出一步。



中信证券资产证券化业务总经理俞强认为,“资产质量+运营能力”共同构成旭辉领寓的项目支撑,将来获得派息率的认可度一定比平均水平高。


机构已闻风而动,中诚投资执行副总裁王珊透露,有计划与领寓在股权投资、PE投资上进一步合作,再就是借助私募股权投资的灵活性布局重资产,类似preIPO,做preREITs布局。


为公募REITs做准备


据悉,旭辉领寓类REITs实行“储架发行”机制,根据旭辉领寓未来2年的重资产发展计划“量身定制”,在有效期内旭辉领寓可将符合入池标准的资产分批发行,实现了快速扩募,离真正的公募REITs仅有半步之遥。


旭辉领寓CEO张爱华在新闻发布会上阐述旭辉领寓类REITs获批优势


中国证券投资基金业协会资产证券化委员会专家顾问、瀚德金融科技研究院院长郭杰群博士认为,目前国内重资产模式运营的长租公寓正处于起步阶段,存量资产相对较少而发展进度很快,储架式发行的模式与之天然匹配,为打通资产运营与资金配置提供强有力的支撑,为加快推进住房制度改革与长效机制建设做出突出贡献。


我们推动权益型REITs发行的一大目的是为公募REITs进行储备。”旭辉领寓CEO张爱华介绍,随着资产证券化操作日趋成熟,公募REITs市场的开放会已呈渐行渐近之势。本次REITs发行将为国内住房租赁市场开展资产证券化,乃至公募REITs的正式启动起到积极的示范和推动作用。


亟需监管落地


去年6月国务院出台《关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》,提出“稳步推进房地产投资信托基金(REITs)试点”,为住房租赁市场提供金融支持。在此背景下,新型融资模式如REITs将成为地产金融的主流工具。


张爱华透露,现在旭辉领寓与机构做底层设计,等待税收法律完善。“目前国内长租公寓资产证券化体系不是特别健全,相关政策也不是很明确,等这些底层基础的法律法规制度、税收政策明确以后,到这个阶段只有半步之遥。”


彭超认为,REITs基础层面的创新、交易结构等不是最重要的,在几万亿市场中,如何找到长期稳定资产与成熟管理人,才能从金融点状散发到实现储架式类REITs。



旭辉领寓旗下柚米国际社区实景图


旭辉集团副总裁兼财务中心总经理杨欣从技术层面分析了旭辉领寓REITs的发行。他认为,由于REITs既要看每年的固定分红,也要看未来对应的资产增值,从内部提高资金运营能力到外部“长期匹配的钱、租购并举、租赁行业税收”如果都能解决、相互吻合的话,发行标准REITs的时间节点就不远了。


值得一提的是,国内融资环境收紧是事实。某金融界人士指出,从国际金融市场看,REITs这类融资性金融产品具有比抵押贷款灵活、融资成本低的特征。但完善的法律制度及规范开放的金融市场,是这类产品发挥功能的重要条件。目前国内金融市场化及法律法规都有欠缺。不能也不应该新瓶装旧酒,最终成为银行和其他金融机构脱实向虚,资金再次涌入房地产的渠道。



投稿、合作加微信:瑜灵 (gycsdyl)


铂金时代

Copyright © 石家庄证券经济业务联盟@2017