地推租赁新政加大金融支持 住房租赁REITs酝酿启动

安杰资本2018-03-24 07:11:08

来源:经济参考报 

    在业内呼吁和酝酿多年之后,我国面向个人投资者的公募REITs产品的启动已经进入轨道。《经济参考报》记者日前获悉,证监会正在加紧研究制定相关的政策法规,而在国家鼓励住房租赁市场发展和多地推进租赁新政加大金融支持的大背景下,租赁运营类、公寓类以及公租房等相关企业的REITs将成为政策最先鼓励的方向。

  从本质上看,REITs(不动产投资信托基金)属于资产证券化的一种方式。一些房地产企业已经尝试推出“类REITs”产品。不过,这些“类REITs”产品主要面向的机构投资人,真正公募REITs产品至今还未推出。

  中国房地产开发集团理事长孟晓苏此前在公开场合透露,最近中国证监会以中国证券行业基金业协会的名义组织了专门委员会,来推动不动产证券化。而记者也了解到,目前国内多家长租公寓管理企业在积极与证监会联系发行住房租赁资产证券化项目,尤其是REITs项目。

  鼓励住房租赁市场发展成为今年房地产业的政策重点之一。在2016年国务院印发《关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》、明确培育和发展住房租赁市场的基础上,2017年7月,住建部、发改委、财政部等九部委联合发布《关于在人口净流入的大中城市加快发展住房租赁市场的通知》,鼓励多种方式和渠道拓宽租赁住房来源,确立12个首批住房租赁试点城市。

  在相关政策的推动下,业内人士预计,住房租赁的市场空间将非常广阔。有研究预测,2020年国内住房租赁市场规模可达1.6万亿元,2030年则可达4万亿元。一线城市人口净流入多,尤其是北上深三大城市的住房租赁市场规模以年均15%的速度在增长。

  值得注意的是,长久以来,融资渠道窄一直是住房租赁企业面临的主要困境之一。评级机构东方金诚结构融资部总经理郭永刚在接受《经济参考报》记者采访时表示,目前我国长租公寓市场的参与者主要包括大型房地产商、酒店行业、房屋中介机构旗下的长租公寓运营商以及以互联网创业公司居多的其他运营商。“除大型传统房地产开发商具备丰富融资渠道外,其他公寓运营商目前主要依托于三种融资渠道:银行贷款或表外融资;通过互联网金融平台发行理财产品;股权融资或股东借款、私募融资。上述融资途径普遍存在规模有限、成本较高的问题。”他说。记者了解到,住房租赁企业往往采取租入房源的轻资产运营模式,这种运营模式有利于企业快速发展,但也导致其没有充分的抵押物来获得银行贷款等传统融资,而部分持有房屋产权的公寓经营企业则因为无法有效盘活资产,难以进行扩张发展。

  事实上,REITs的落地加速也有迹可循。近期深圳、杭州等地出台的租赁新政中,均提出加大对住房租赁的金融支持。

  不少业内人士表示,资产证券化(ABS)以及REITs的融资方式适用于国内的住房租赁企业,未来有望成为这类企业融资的重要渠道。值得注意的是,今年1月,长租公寓运营商魔方公寓发行了我国首单公寓行业资产证券化产品,而在今年8月,链家旗下长租公寓运营商自如也发行了资产证券化产品。

  中信证券资产证券化业务线执行总经理俞强表示,不论是基于租金收益,还是基于租赁物业本身,资产证券化均可以为住房租赁企业提供存量盘活的金融工具,尤其是基于租赁物业本身开展REITs运作,可以协助住房租赁企业开展轻资产化运作,从长期持有资产转变为专注于租赁住房管理,从而一方面促进企业快速提高租赁住房投资规模,进而推进住房租赁市场的快速发展;另一方面有助于企业提高投资收益率,从而形成住房租赁市场的长效机制。

  中国房地产业协会金融专业委员会副秘书长荆兰竹在接受《经济参考报》记者采访时表示,REITs是中小投资者在投资房地产实体外,享受房地产红利的有效渠道,投资人所拥有的股权可以转让,具有较好的变现性。荆兰竹说,REITs的收益全部来源于房产租金收入和房地产升值部分,其与股市、债市的相关度较低,收益的大部分都将用于发放分红,长期回报率相对较高。

  不过,也有业内人士表示,我国REITs的推进仍然面临一些税收方面的难题。郭永刚表示,比如,美国REITs具有税收优惠,在公司层面可免征企业所得税,同时美国REITs投资的房产也属于免税资产。然而,目前我国还没有税收支持政策,在不动产转让、REITs运行和投资人获得收益等环节均存在较高税负。

  【延伸阅读】

  集体土地进军住房租赁 配套措施亟需完善

  以全国土地改革试点佛山市南海区为例,其出台的相关法规规定,农村集体建设用地必须在完成土地确权、整备之后才能入市流转。

  住房租赁市场再兴波澜。

  8月28日,国土资源部、住建部联合发布《利用集体建设用地建设租赁住房试点方案》(下称《方案》),根据方案,北京、上海、广州、沈阳、南京、杭州、合肥、厦门、郑州、武汉、佛山、肇庆、成都13个城市将作为首批试点,利用集体建设用地建设租赁住房,主要供给新市民。

  两部委表示,此举是要构建购租并举的住房体系以及城乡统一的建设用地市场。

  在新政颁布之前,商品房开发必须经过征地环节,不少农村集体土地首先要成为“城镇国有建设用地”,才能变更土地性质,变更为商业或住宅用途。此次政策实施之后,集体用地将无需再经过“征地”环节,就能直接建设租赁住房。

  从20世纪80年代开始,半公开形式的土地使用权转让在珠三角一直存在,对此地方政府也基本采取“不支持”“不鼓励”“不干预”的态度。虽然是常态,但法律风险一直存在。

  如今,新政不仅让租赁房的建设成本将会极大降低,也让曾经的“灰色地带”变得更加明晰。

  集体租赁的紫南村样本

  7月中旬,佛山住建发布的《佛山市关于开展全国租赁试点加快培育和发展住房租赁市场的实施方案》中就明确指出,将通过多种方式保证租赁房的市场供应。其中,在各区开展集体土地建设“只租不售”试点项目亦被作为措施之一写进去了。

  在佛山市禅城区西部的全国十佳小康村—紫南村,住房租赁的政策村子里扎根,已经是第三个年头了。

  2015年10月,紫南村村民大会通过《紫南村房屋限制出租管理暂行规定》,紫南村辖区内的各自然村房屋将不能对外租借给外来人员居住或使用,外来人员统一集中租住于紫南员工村。

  这一条规定,得到九成村民近4400票的支持而通过。

  在紫南村党委委员罗永秋看来,方案能够落地还是在于村民的集体意愿,“虽然每年损失了一部分租金,但村居里面环境得到了明显的改善,而且因为员工村和周边配套设施的建立,出租土地带来的收益能够抵掉减少的租金收入。”罗永秋告诉时代周报记者。

  如今,紫南村近6000名“新紫南人”,都已经入住小区式管理的紫南员工村和贤德人才公寓。其中紫南员工村每平方米租金单价只有10元每月,主要面对中低收入的外来务工者;贤德人才公寓每平方米租金约为20元每月,入住人群以附近陶瓷城上班的白领为主。

  据罗永秋介绍,上述两个地块均属于紫南村集体所有,并通过土地出租的方式租给发展商,由发展商负责设计和建设,最终双方按比例分享租金收入。房屋的租金定价由市场确定,其价格和周边地区的租金价格基本持平。

  紫南村对于租户基本不设任何限制条件,但入住的轮候时间长达六个月。尽管如此,其整洁的居住环境还是受到了附近外来务工者的欢迎。对此,罗永秋说:“我们有一套自己的审核标准,对于入住期间不遵守文明公约的租户,都会选择不和他们续租。同时我们的租金已经包含了物管的费用,整个小区的环境保护也就更有保障。”

  罗永秋向时代周报记者透露,员工村和人才公寓的租金对于村里出租土地的收益只是九牛一毛,人群集聚带来的商业租金的升值才是支撑紫南村近几年分红不断增加的关键。仅在2016年,紫南商贸城就为村集体带来超过2000万元的收入。

  “如果没有配套设施和运营管理,员工村和人才公寓也没有办法发挥自己最大的价值。”罗永秋说道。

  一年增加超过2000万收入

  在佛山禅城区某城中村,得知新政颁布以后,该村支书叶尚明(化名)兴奋了足足一晚:“我是晚上得知这个消息的,知道消息之后我既兴奋,又担忧,结果两点多才睡着。”

  叶尚明和他的团队早已完成了带领村民富起来的目标。但是,随着周边经济的不断发展,出租集体土地作工业用途的瓶颈已经显现:由于周边路线限制货车通行以及佛山的土地和人才成本不断上升,很多工厂都已经逐渐迁出,土地的空置率不断提高。

  “这里近100亩的土地都已经空置了,原本在这里的几家工厂都已经逐渐搬出去了。”

  叶尚明告诉时代周报记者,对于面临发展瓶颈的集体土地而言,过去粗放式发展方式的问题已经开始逐渐凸显,此次让集体土地进入租房租赁,或许可以一举解决土地集约化发展和建设用地不足两个问题。

  “如果把这些集体土地变成租赁房,我们的收益能够从大概5万元/亩上升到接近15万/亩。”叶尚明向时代周报记者算了一笔账,他们有近200亩的土地能够建设租赁房,若把这些土地都建成租赁住房出租,村委会一年就能够增加超过2000万元的收入。

  对住房租赁公司而言,这也是一个难得的发展机会。据时代周报记者了解,包括建鑫住房租赁平台、世联等,都已经开始在进行与村集体用地合作建设租赁住房项目。

  “集体土地与公开招拍挂的出让土地之间有巨大的价差:集体土地的单位价格可能只有出让土地的四分之一到五分之一。这样的低价,将会有效降低我们在建设租赁住房时的资金压力。同时,更低的成本价格,能够让我们为市民提供更低的租金价格,这也符合住建部门对我们的指导意见。”作为佛山国有住房租赁平台,佛山市建鑫住房租赁有限公司董事长蔡宇在接受时代周报记者采访时曾表示,低廉的用地成本是他们对集体土地青睐有加的主要原因。

  “除了集体土地所有者、租客和房屋租赁公司,这项政策还将会推动已经提及多年的土地财政改革。”一名资深房地产高管向时代周报记者进一步指出,房屋租赁所带来的现金流收入是稳定且持久的。随着新增供应的增加,收入也会呈上升态势。这个增量反过来也会推动区域公共配套建设。

  解决土地确权

  如何引导集体土地完成确权,也将成为集体土地入市前的重要一关。

  以全国土地改革试点佛山市南海区为例,其出台的相关法规规定,农村集体建设用地必须在完成土地确权、整备之后才能入市流转。

  根据佛山市国土局发布的数据显示,截至2013年5月底,佛山市累计完成农村集体土地所有权确权到村民小组(经济合作社)3743个,发证完成率99.28%,农村集体土地所有权确权登记发证应发证宗地数为24576宗,已完成发证24301宗。

  尽管取得了不少成果,但土地确权工作远没有想象中那么顺利。

  叶尚明告诉时代周报记者,他们村就有一块因为历史遗留问题而导致所有权存在争议的土地。

  “80年代中期,地块由耕地改造成厂房,并低价出租给当时的乡政府办乡镇企业,由于没有签订明确的合同,目前该地块的使用权究竟属于村小组还是行政村存在争议,确权也一直搁置。”叶尚明告诉时代周报记者。

  “不处理土地确权问题,不但土地所有权难以转移,整条村的人心都会散掉。”紫南村党委委员罗永秋也表示。(来源:时代周报)

  住房租赁市场获双重支持 逾20个省市出台细则

  业内人士预计未来两年住房租赁市场会有爆发式增长

  住房租赁市场正在获得国家部委、地方政府的双重支持,但培育租赁市场仍需要激发房企以及中介机构、新生第三方机构等市场主体的积极性,而各类主体需要解决的首要问题就是盈利。

  近日,国土资源部会同住房和城乡建设部制定《利用集体建设用地建设租赁住房试点方案》(以下简称《方案》),确定了第一批开展利用集体建设用地建设租赁住房试点的城市,包括北京、上海、沈阳、南京、杭州、合肥、厦门、郑州、武汉、广州、佛山、肇庆、成都等13个城市。

  在此之前,发展住房租赁市场已有政策铺垫,2015年11月份,国务院办公厅印发的《关于加快发展生活性服务业促进消费结构升级的指导意见》首次把公寓业纳入生活服务业;紧接着2016年3月份财政部、国家税务总局下发的《关于全面推开营业税收改征增值税试点的通知》将长租公寓所在的生活服务业纳入到营改增试点;随后多部门2016年4月份发布的《关于印发促进消费带动转型升级行动方案》和国务院办公厅2016年6月份印发的《关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》明确鼓励房地产开发企业开展住房租赁业务。

  进入2017年5月份,住房和城乡建设部就《住房租赁和销售管理条例(征求意见稿)》公开征求意见;7月份九部门印发《关于在人口净流入的大中城市加快发展住房租赁市场的通知》;直至《方案》近日印发,为住房租赁市场铺就发展之路。另外,据《证券日报》记者不完全统计,截至目前,目前已有20多个省市出台了住房租赁实施细则。在部委政策以及地方政府实施细则的推动下,住房租赁市场的培育与发展正式起步。

  “在政策支持背景下,标杆房企积极布局这一领域。”易居企业集团研究中心研究经理沈晓玲在接受《证券日报》记者采访时表示,从去年开始,万科、龙湖、碧桂园、绿地、旭辉等一批房企纷纷以不同形式涉足。万科去年将长租公寓项目上升到“泊寓计划”后,今年加速规模扩张,并计划年内将在全国范围内开发10万家公寓。龙湖将长租公寓业务上升到集团战略发展层面,成立“冠寓”运营公司。碧桂园上海区域新成立了长租公寓和产城事业部。绿地将长租公寓纳入发展战略。旭辉领寓计划未来5年打造20万间公寓,并进行IPO上市。

  沈晓玲表示,目前长租公寓领域主要集聚着四类主体,包括开发商类、中介类、酒店类和创业类。目前长租公寓领域还未出现垄断性龙头的局面下,所有参与主体都在竞速赛跑扩大管理规模,抢占市场份额的阶段。

  据沈晓玲梳理分析,目前房企切入这一领域的主要有两种方式,一种是单独成立长租公寓品牌,即自营长租公寓品牌;另一种是和专业的长租公寓运营公司合作。

  “虽然不断有房企参与到长租公寓领域中来,但目前该行业的投资回报和盈利却并不乐观,所以对目前加快布局长租公寓的房企来说,解决盈利问题才是面对激烈竞争的市场首要解决的问题。”沈晓玲强调。但沈晓玲预计未来两年内住房租赁市场会有爆发式增长。(来源:证券日报)



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